Общие положения:
Недвижимость в Германии может быть приобретена как на частное, так и на юридическое лицо. Иностранцы имеют равные права с гражданами Германии и могут без всяких ограничений приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость, включая памятники архитектуры. Для покупки потребуется только действующий загранпаспорт и денежные средства. Согласие супруги или супруга, как правило, не требуется. В исключительных случаях согласие супруга или супруги может потребоваться в зависимости от поземельного суда, отвечающего за перерегистрацию прав собственности по той или иной сделке.
При этом возможно оформление прав собственности на двух и более совершеннолетних лиц в равных долях, при этом покупатели не обязательно должны иметь родственные связи.
Любая недвижимость в Германии зарегистрирована в Реестре собственников Поземельной книге (Grundbuch), где можно проследить всю историю квартиры и получить полную информацию о владельце недвижимости, наличии подвала/гаража, закрепленных за данным объектом, а также о возможных обременениях и задолженностях со стороны владельцев.
Для продажи любого объекта недвижимости продавец обязан предоставить государственному нотариусу актуальную выписку из Поземельной книги, на основе которой составляется проект договора купли-продажи.
Благодаря прозрачной и четкой схеме оформления сделки, проходящей под строгим контролем нотариуса, покупатели могут быть уверены, что приобретают в частную собственность объект чистый от обременений, задолженностей и прав третьих лиц. Ответственность за чистоту сделки несет государственный нотариус.
Процедура оформления сделки купли-продажи:
1) Подбор недвижимости
Наша компания предоставляет широкий выбор объектов недвижимости по всей территории Германии. В случае, если подходящего объекта нет в нашей базе данных, наша компания займется подбором недвижимости по заданным критериям.
2) Резервирование выбранного объекта недвижимости
После выбора подходящего объекта недвижимости осуществляется его резервирование с целью снятия с рынка продаж и начала оформления документов на покупку. Резервирование объекта происходит путем внесения предоплаты, что доказывает серьезность намерений покупателя. Перед внесением предоплаты клиент получает на руки договор о предоплате с нашей компанией, по которому он может совершить банковский перевод.
В большинстве случаев сумма предоплаты не включена в стоимость объекта и равняется размеру гонорара маклера, который по квартирам ценой до 55.000 € составляет, как правило, 3.900 €, включая 19% НДС, на объекты ценой от 55.000 € и выше - 7,14%, включая НДС. В случае покупки нескольких объектов недвижимости одновременно или одним клиентом второго и последующих объектов, сумма гонорара маклера - договорная. Просим обратить внимание на то, что по каждому конкретному объекту недвижимости сумма маклерского гонорара может отклоняться от вышеуказанных размеров.
Поскольку поступление иностранного платежа занимает несколько дней, то для быстрого резервирования выбранного объекта достаточно копии платежного поручения, переданного в банк. Сразу после внесения предоплаты объект резервируется за покупателем как со стороны нашей фирмы, так и со стороны продавца, больше никому не предлагается и на нашем сайте ставится отметка о резервировании того или иного объекта.
3) Подготовка проекта договора купли-продажи
Сразу после резервирования объекта государственному нотариусу передаются документы по объекту недвижимости: выписка из Поземельной книги (Grundbuchauszug), устав раздела собственности (жилищный устав) (Teilungserkl?rung), договор аренды (Mietvertrag) (если имеется), информацию об объекте недвижимости (площадь, этаж, количество комнат, список продаваемого инвентаря и др.) данные о покупателе и продавце. Нотариусом составляется проект договора купли-продажи на данный объект недвижимости. Наша компания пересылает данный договор продавцу и покупателю для ознакомления и согласования условий договора. Покупателю высылается проект договора на немецком языке с информативным переводом на русский язык.
4) Подписание договора купли-продажи
После согласования условий договора назначается дата нотариального засвидетельствования договора.
В Германии практикуются следующие схемы подписания договора купли-продажи:
- Обе стороны, т.е. продавец и покупатель присутствуют на подписании договора и подписанный договор сразу вступает в силу
- Продавец присутствует лично на подписании, а со стороны покупателя присутствует доверенное лицо по доверенности. После этого договор также вступает в силу сразу после подписания
- Покупатель лично присутствует на подписании, а со стороны продавца присутствует доверенное лицо по доверенности. После этого договор также вступает в силу сразу после подписания
- Довернное лицо продавца и доверенное лицо покупателя подписывают одновременно договор у одного нотариуса. В этом случае договор сразу вступает в силу.
- Доверенное лицо покупателя подписывает договор у нотариуса в одном городе, а доверенное лицо продавца нотариально заверяет подписанный договор в другом или наоборот. После этого договор вступает в силу.
- Если покупатель или его доверенное лицо по каким-либо причинам не смог явиться на подписание договора или проживает в другом городе, то от его имени выступает любое лицо в качестве "представителя без доверенности". После этого договор отправляется покупателю или его доверенному лицу на официальное заверение с его стороны. Договор может быть заверен у немецкого нотариуса, у русского нотариуса с апостилем и переводом на немецкий язык или в посольстве Германии. Такой вид заверения носит название "Nachgenehmigung". Договор вступает в силу только после его официального заверения покупателем.
- Если продавец или его доверенное лицо по каким-либо причинам не смог явиться на подписание договора или проживает в другом городе, то от его имени выступает любое лицо в качестве "представителя без доверенности". После этого договор отправляется продавцу или его доверенному лицу на нотариальное заверение с его стороны. Только после заверения продавцом или его доверенным лицом договор вступает в силу.
Как видно из вышеизложенного, покупатель имеет три опции: лично присутствовать на подписании договора купли-продажи, выдать доверенность своему представителю или нашей компании на подписание договора от его имени или заверить договор после его подписания.
Если клиент лично приезжает на нотариальное засвидетельствование договора, но не владеет немецким языком на должном уровне, то в этом случае наша компания оказывает услуги устного перевода договора, зачитываемого нотариусом. При желании покупатель может пригласить на засвидетельствование присяжного переводчика, услуги которого оплачиваются дополнительно.
Если клиент не может или не желает лично присутствовать на подписании договора, то в этом случае им оформляется доверенность либо у нотариуса в Германии, либо в своей стране. Если доверенность составляется не в Германии, то в этом случае наша компания предоставляет клиенту образец доверенности на русском и немецком языках. Клиент оформляет доверенность на русском языке у своего нотариуса, затем на доверенности должен быть проставлен апостиль в Министерстве Юстиции или в Министерстве Внутренних Дел или в другом органе власти, отвечающем за официальное заверение документов для вывоза зарубеж. После этого доверенность должна быть переведена на немецкий язык заверенным переводчиком или бюро переводов. Заверенная копия доверенности будет служить приложением к договору купли-продажи.
В Германии оригинал договора купли-продажи, подписанный сторонами и нотариусом, имеется только в одном экземпляре, который хранится исключительно в актах нотариуса. Стороны договора получают на руки заверенные нотариусом копии, которые считаются заверенными экземплярами договора и которые высылаются обеим сторонам по почте.
5) Открытие трастового счета и выполнение предпосылок к оплате покупной цены
В Германии практикуется два вида оплаты покупной цены:
- через трастовый счет нотариуса
- напрямую на счет продавца
1. Оплата через трастовый счет нотариуса:
Данный способ наиболее предпочтителен для иностранных покупателей недвижимости в Германии. В этом случае после подписания договора купли-продажи нотариусом открывается специальный трастовый счет (Notaranderkonto), посредством которого происходит расчет всех денежных операций по сделке. Доступ к этому счету имеет исключительно нотариус.
После вступления договора купли-продажи в силу покупателю дается в среднем от 2 до 4 недель на внесение на трастовый счет покупной цены и дополнительных расходов на покупку (услуги нотариуса, налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer), судебные издержки на перерегистрацию прав собственности, получение выписки из поземельной книги, получение разрешения управляющего и др.).
Данные трастового счета указываются в договоре купли-продажи, а также нотариусом дополнительно высылается письмо об открытии счета и необходимости оплаты в течении оговоренного в договоре срока.
Для произведения оплаты в банк предоставляются следующие документы: договор купли-продажи на немецком языке, перевод договора на русский язык, письмо нотариуса об открытии трастового счета и уведомление от нашей компании на русском языке о необходимости оплаты с указанием полных банковских реквизитов в международном формате.
После оплаты покупателем указанной суммы на трастовый счет нотариус производит все необходимые платежи с трастового счета по мере поступления счетов: счета поземельного суда, финансовой службы и т.д.
Покупная цена оплачивается продавцу только после выполнения следующих предпосылок к оплате:
- удаление продавцом всех имеющихся задолженностей и обременений, зарегистрированных в поземельной книге (если они имеются) и предъявление нотариусу документа, подтверждающего удаление обременений (Löschungsbewilligung).
- оплата и получение разрешения управляющего на вступление в общество владельцев (если оно требуется)
- внесение в поземельную книгу предварительной регистрации в пользу покупателя (Auflassungsvormerkung)
- оплата всех прочих счетов, связанных с процессом переоформления
2. Оплата напрямую на счет продавца.
В некоторых случаях используется схема оплаты покупной цены напрямую на счет продавца. В данном случае покупатель также не несет никаких рисков, поскольку покупная цена может быть оплачена на счет продавца только после выполнения следующих предпосылок к оплате:
- стирание продавцом всех имеющихся задолженностей и обременений, зарегистрированных в поземельной книге
- оплата и получение разрешения управляющего на вступление в общество владельцев (если оно требуется)
- внесение в поземельную книгу предварительной регистрации в пользу покупателя (Auflassungsvormerkung)
- оплата всех прочих счетов
После выполнения вышеуказанных предпосылок нотариусом выдается специальное уведомление (Preisf?lligkeitsbescheinigung), в котором указывается о выполнении всех предпосылок к оплате и необходимости оплаты покупной цены на счет продавца.
6) Переход прав собственности
Согласно условиям договора купли-продажи переход прав собственности (прав и обязанностей, связанных с владением недвижимостью) происходит либо с первого числа месяца, следующего за оплатой покупной цены на трастовый счет нотариуса или на счет владельца, либо с последующего за оплатой дня.
Правовыми последствиями перехода прав собственности являются: переход права пользования недвижимостью, вступление в сообщество владельцев, в случае сдачи в аренду - вступление в договор аренды и получение арендной платы, необходимость оплаты ежемесячных расходов и др.
После перехода прав собственности покупатель становится полноправным "экономическим" владельцем, т.е. может полностью распоряжаться купленной недвижимостью. "Юридическим" же владельцем он становится только после окончательной регистрации в поземельной книге (Grundbucheintragung), которая происходит после выполнения всех необходимых предпосылок, в частности оплаты налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) и зависит от скорости работы поземельного суда (Grundbuchamt) района, к которому относится данный объект недвижимости.
В случае, если купленная недвижимость не сдана в аренду, то после перехода прав собственности мы связываемся с домоуправлением при доме и запрашиваем банковские реквизиты для оплаты жилой платы (текущих расходов по квартире) и высылаем их клиенту с письмом-уведомлением на русском языке.
В случае, если купленная недвижимость сдана в аренду, то клиент имеет две опции:
- обратиться в специальное домоуправление, которое будет заниматься дальнейшим управлением недвижимостью, вести переписку с арендатором, получать от арендатора арендную плату и оплачивать текущие расходы по квартире и др., т.е. будет представителем покупателя в Германии. Наша компания может порекомендовать русскоязычную компанию домоуправления, контактные данные которой вы найдете на нашем сайте в меню "наши услуги/передача квартиры в управление профессиональному русскоязычному спец.домоупралению"
- заниматься управлением квартиры самостоятельно или с помощью знакомых в Германии. Для этого желательно наличие счета в одном из немецких банков.
7) Окончательная регистрация прав собственности
После оплаты покупной цены на счет владельца или выплаты покупной цены с трастового счета нотариуса на счет владельца, а также оплаты налога на приобретение недвижимости и получения справки из финансовой службы об отсутствии задолженности по данному налогу, нотариус высылает в поземельный суд заявку на окончательную регистрацию покупателя в качестве владельца в поземельной книге. Скорость выполнения данной процедуры зависит от скорости работы того или иного поземельного суда, к которому относится купленный объект недвижимости.
8) Получение выписки из Поземельной книги
После окончательной регистрации прав собственности в электронном кадастре новый владелец вправе запросить в поземельном суде выписку из поземельной книги (Grundbuchauszug), которая является важным документом, подтверждающим право собственности и которая понадобится для последующей продажи недвижимости. Для наших клиентов данную выписку запрашивает нотариус, высылает на адрес нашей компании, а мы высылаем ее в оригинале клиенту по почте. На этом этапе сделка купли-продажи считается завершенной.
