Wir sprechen deutsch. Мы говорим на русском We speak greek. Hablamos Español. Nous parlons francais. We speak english Si parla italiano. RSS-Feed XML-Sitemap info@immobiliya.de
larisa.maksimova@immobiliya.de Офис в Москве
Продажа вашей недвижимости
Сдача недвижимости в аренду
Управление недвижимостью
| | | | | | |
НАЙТИ НЕДВИЖИМОСТЬ
Тип:
Федеральная земля:
 или
Город:
Район (в Берлине):
   в аренде
   Свободна
Комнат:
от:   до:
Доход:
Цена (€):
 - 
Введите цену (напр.: 30000)
поиск по карте
Zum Unternehmensdossier! SCOREDEX - Transparenz schafft Vertrauen!
Immowelt Partner – immowelt.de
БИЗНЕС И ВНЖ В ГЕРМАНИИ
Курс валют 18.11.2018
Рубль:
EUR
74.904
-0.341
USD
66.018
-0.541
GBP
84.781
-0.366
< назад

"Низкие ипотечные ставки в Германии основная причин роста цен на недвижимость"

19.01.2018

Мы взяли интервью у Любови Баумгертнер, директора и совладельца компании L&B Immobiliya EuRus GmbH. Говорили о недвижимости в Германии.

Расскажите о себе, как давно в Германии, как давно в сфере недвижимости?

Я проживаю в Германии 10 лет, имею два высших образования: филологическое и экономическое. Опыт работы в сфере недвижимости 9 лет. Начала работать в этой сфере как раз, когда начался мировой финансовый кризис. Тогда цены на недвижимость в Германии и многих других странах Европы были на дне. Таким образом, довелось лично увидеть развитие рынка и рост цен до уровня, который мы имеем на сегодняшний день.

Расскажите о Вашей компании. Как давно на рынке, профиль компании?

Наша компания работает на рынке недвижимости 9 лет. Мы занимаемся преимущественно продажей недвижимости в Берлине и других регионах страны, а также сдачей недвижимости в аренду и управлением. Сотрудники нашей компании владеют минимум тремя языками, таким образом мы имеем возможность обслуживать клиентов из разных стран мира, как покупателей, так и продавцов, а также владельцев сдаваемой недвижимости.

В последние два года недвижимость Германии активно растет в цене. Некоторые эксперты рынка дают очень оптимистичные прогнозы, а некоторые высказывают опасения о том, что это может оказаться пузырем и цены лопнут. Что можете сказать Вы по этому поводу? Ваши прогнозы ситуации на рынке?

Хочу отметить, что цены на недвижимость растут не только последние два года, а уже примерно 8-9 лет, с момента мирового финансового кризиса 2008-2009 гг. При этом темпы роста отличаются в различных регионах страны. Быстрее всего растет стоимость недвижимости в крупных городах, таких, как Берлин, Мюнхен, Гамбург, Штутгарт, Франкфурт-на-Майне и др. В мелких городах и поселках цены растут медленнее или вовсе не растут. Зато падение цен не наблюдается практически ни в одном регионе. Не смотря на то, что некоторые эксперты уже несколько лет высказывают опасения о создании пузыря, цены продолжают расти. Я считаю, что тенденция роста сохранится, но темпы роста могут замедлиться. Например, на данный момент средний рост цен в Берлине составляет около 10-15% в год, я предполагаю, что он сократится до 5-8% в год.

Бытует версия, что рост цен обусловлен во многом низкими ипотечными ставками. На сколько это так, какие они в Германии? Расскажите подробнее.

Да, по моему мнению низкие ипотечные ставки и являются основной причиной роста цен на недвижимость. На данный момент они составляют около 1-2% годовых, т.е. банки практически дают деньги бесплатно, поэтому многие жители используют момент, чтобы обзавестись собственным жильем или заработать на сдаче в аренду. В этом случае арендатор косвенно оплачивает за владельца кредит и в некоторых случаях владелец получает еще и дополнительный доход. Стоит отметить, что получить ипотеку в немецком банке на выгодных условиях не так уже и просто, как кажется на первый взгляд. В связи с большим количеством желающих, банки очень тщательно относятся к выбору клиентов и отсеивают лишние запросы.

Иностранцы при инвестициях в жилую недвижимость могут ли рассчитывать на ипотечные кредиты? Если да, то на сколько ставки по кредитованию будут отличаться от ставок для местного населения? Насколько вообще сложно получить кредит в Германии?

Иностранцам намного сложнее получить ипотечный кредит, чем местным жителям, но не исключено. Если иностранный покупатель имеет стабильный высокий доход, а также около 50% собственного капитала, то получить кредит также возможно. В этом случае ставка по кредиту будет немного выше, около 2,5-4% годовых. Банки предпочитают выдавать кредиты на более крупные объекты, мелкие объекты не представляют для банков большого интереса.

Что Вы можете посоветовать нашему читателю, который, например, обладая небольшим финансовым пакетом от 50 000 до 300 000 евро, хочет инвестировать в немецкую недвижимость. где лучше покупать? Что лучше покупать? Какой доход это может принести? Дайте, пожалуйста, Ваши рекомендации.

Все зависит от целей покупки: для собственного проживания, для получения текущего дохода, для перепродажи в будущем. Наиболее оптимальный вариант это покупка недвижимости в крупном городе. Такая недвижимость хорошо подходит и для собственного проживания, и для сдачи в аренду и для перепродажи по более высокой цене.

Доходность недвижимости обратнопропорциональна ликвидности, т.е. чем ликвиднее объект, тем ниже будет доходность, которую он приносит. В крупных городах текущая чистая доходность от сдачи в аренду составляет около 3%. К этому добавляется рост стоимости около 10-15% в год. Для сдачи в аренду оптимальны 1-2 комнатные квартиры в хорошем состоянии, с хорошей транспортной развязкой. Это не обязательно должен быть центр города или новостройка. Скорее наоборот: такие квартиры будут приносить более низкий доход, поскольку будут стоить на порядок выше более простых вариантов.

Какие расходы на содержание недвижимости возникают в Германии?

Каждый владелец недвижимости оплачивает поземельный налог в среднем около 100-150 евро в год, а также жилищно-коммунальную плату, состоящую из коммунальных услуг (вода, отопление, уборка мусора и др.), платы домоуправлению и взносов в коммунальную кассу дома на текущий ремонт. Средний размер жилищно-коммунальной платы составляет 3-4 евро за м2 в месяц.

В каких регионах недвижимость наиболее рентабельна? В каких регионах недвижимость наиболее ликвидна?

Более высокий доход приносит менее ликвидная недвижимость в мелких городах, пригородах или на территории бывшей ГДР. Более ликвидная недвижимость в крупных городах приносит более низкий доход, но при этом быстрее растет в цене, быстрее сдается в аренду или продается.

Германия - страна с не самыми низкими налогами. Какие налоги придется заплатить при покупке и при сдаче?

При покупке оплачивается одноразовый налог на приобретение недвижимости от 3,5 до 6,5% в зависимости от федеральной земли. Доход от сдачи в аренду, как и любой другой доход на территории Германии облагается подоходным налогом. Его размер может быть от 0 до 42% в зависимости от размера чистого дохода, подлежащего налогообложению. Точный размер налога может просчитать налоговый консультант или финансовая служба непосредственно после подачи ежегодной налоговой декларации.

Инвестиции в недвижимость Германии - начинающий инвестор, незнакомый с местным рынком и законодательством с какими рисками и проблемами может столкнуться? О каких опасностях Вы можете предупредить нашего читателя?

В Германии исключительно редко бывают случаи обмана при самом оформлении сделки, но вот неопытный покупатель может столкнуться с проблемами уже после приобретения. Это могут быть внеплановые сборы на ремонт здания, скрытые дефекты (например: грибок), отказ от выплаты арендной платы арендатором и т.д. Поэтому перед покупкой очень важно ознакомиться с документами на недвижимость, в особенности с протоколами собраний владельцев за последние три года, размером накоплений на ремонт в коммунальной кассе дома, а также познакомиться с арендатором и историей платежей.

Что Вы можете пожелать нашим читателям?

Желаю нашим читателям удачных инвестиций и стабильности, а самое главное здоровья и семейного благополучия.

Журнал "Международные инвестиции"
 
Цена:  120.000 € Площ:  34 m²
Город:  Берлин Комнат:  1
Лучшие предложения
ноябрь 2018
Коммерция в г. Плауэн
Площадь: 113 m² Комнат: 4
26.000 €
Квартира в г. Цвикау
Площадь: 49 m² Комнат: 2
29.000 €
Квартира в г. Хемниц
Площадь: 28 m² Комнат: 1
24.600 €
Квартира в г. Плауэн
Площадь: 31 m² Комнат: 1
18.000 €
Квартира в г. Oberhausen
Площадь: 43 m² Комнат: 1
22.000 €
Online:     
Сегодня:     
Посетителей:     
Unsere Angaben und Auskünfte beruhen auf Aussagen unserer Auftraggeber bzw. eines Dritten (Kollegengeschäft). Eine Haftung für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Genauigkeit der hier erteilten Informationen und Aussagen schließen wir aus, es sei denn, eine etwaige Unvollständigkeit, Unrichtigkeit und Ungenauigkeit der hier erteilten Informationen und Aussagen beruhen auf Vorsatz, Arglist oder grober Fahrlässigkeit.
Информация об объектах недвижимости, представленная на данном сайте, предоставлена владельцами недвижимости или партнерами по бизнесу. Прочая информация несёт информативный характер. Не смотря на тщательную проверку данных, компания L&B Immobiliya EuRus GmbH не может нести ответственность за точность и полноту представляемой информации, исключением является предоставление заведомо ложной информации или грубая халатность.
Copyright © 2008-2018 / L&B Immobiliya EuRuS GmbH / All rights reserved
Права на любые материалы, опубликованные на сайте, защищены в соответствии с международным законодательством об авторском праве и смежных правах.
Использование любых текстовых и фотоматериалов, размещенных на сайте, допускается только с разрешения правообладателя и ссылкой на www.immobiliya.de
Real Estate in Berlin   |    Casa a Berlino   |    Immobilier en Allemagne   |    Inmuebles en Berlin y en Alemania   |    Σπίτι στο Βερολίνο και στη Γερμανία   |    Immobilienvermittlung   |    Datenschutzerklärung