Интересные факты о недвижимости Берлина

Все чаще говорят о том, что Германия и Берлин в частности - самое стабильное место для инвестиций в европейскую недвижимость. Так ли это? Каковы особенности немецкой и берлинской недвижимости?

Главной особенностью немецкой недвижимости является ее стабильность. На протяжении многих лет цены на недвижимость остаются сравнительно стабильными, здесь нет быстрых скачков и нет стремительного падения, как в некоторых других странах еврозоны. Подобно покупным ценам стабильность и умеренность свойственна и доходу со сдачи в аренду. Средняя доходность недвижимости в Германии варьируется примерно от 4 до 7%, что в сравнении с другими видами капиталовложения является невысокой доходностью, но зато аренде немецкой недвижимости свойствены минимальные риски, поскольку даже при выселении текущего арендатора всегда можно найти ему замену. Таким образом жилье в Германии приобретается большей частью покупателями, заинтересованными в надежном вложении средств и получении умеренного стабильного дохода, а не в быстром получении прибыли.
Недвижимость Берлина является очень специфической ввиду исторических особенностей. С момента падения берлинской цены цены на недвижимость начали сильно падать из-за непопулярности города, экономических сложностей и оттока населения. Но с начала восстановления города стал наблюдаться и рост цен на недвижимость, который продолжается и по сей день. Небольшое падение наблюдалось только в 2008-2009 гг. во время мирового экономического кризиса. Берлинская недвижимость популярна не только среди немецких инвесторов, но и преимущественно среди иностранных. Большинство покупателей отдает предпочтение покупке недвижимости именно в Берлине - столице Германии, поскольку Берлин до сих пор является одной из самых дешевых европейских столиц (не только в плане цен на недвижимость, но и в плане расходов на жизнь).

Какие типы жилой недвижимости представлены в Берлине? Что пользуется большим или наименьшим спросом?

В Берлине представлены все типы жилой недвижимости - квартиры и дома, новостройки и вторичное жилье, элитные и объекты попроще на любой вкус и карман. Самые дешевые предложения начинаются примерно от 800 евро/м2. Элитные предложения в центре города и новостройки будут стоить примерно от 3.000 до 7.000 евро/м2. Наибольшим спросом пользуются объекты вторичной недвижимости, расположенные в старинных санированных домах довоенной постройки в центральных районах города. Стоимость таких вариантов варьируется обычно от 2.000 до 3.000 евро/м2. Менее популярны объекты в домах 1960-70 гг. постройки, расположенные на окраинах города, а частности в восточных районах Берлина с советской застройкой. Такие предложения стоят в среднем от 800 до 1.500 евро/м2.

Какие районы Берлина самые престижные для проживания, какие активно развиваются? Где живут местные и где селятся иностранцы?

В настоящий момент самым дорогим районом является Dahlem (Zehlendorf), где стоимость кв. метра обходится примерно в 4.272,04 EUR. Район находится на западе города в окружении зелени, озер и парков. Здесь расположены большей частью частные дома и виллы, а также здания различных посольств и университет Freie Universit?t. Самые низкие цены наблюдаются в районе восточного Берлина Hellersdorf со стоимостью кв. метра около 797,40 EUR. В районе находятся преимущественно многоэтажные дома советской застройки. Другими дорогими престижными районами города являются Grunewald, Mitte, Charlottenburg, Wilmersdorf, Prenzlauer Berg, Sch?neberg и с недавнего времени Kreuzberg и Friedrichshain. К менее престижным и более дешевым районам относятся Spandau, Lichtenberg, Hohensch?nhausen, Reinickendorf, Wedding, Neuk?lln, Marzahn. Иностранцы селятся в основном в центральных районах города, таких как Charlottenburg, Wedding, Neuk?lln, Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Tiergarten, Sch?neberg. Местные жители предпочитают более зеленые и спокойные районы: Steglitz, Pankow, K?penick, Zehlendorf, но это не означает, что в районах, предпочитаемых иностранцами, немцы не проживают. К наиболее развивающимся районам относятся Wedding, Moabit, Tempelhof и некоторые другие благодаря центральному расположению.

Какова стоимость жилья в Берлине? Какие факторы больше всего влияют на цену?

Согласно информации портала wohnungsboerse.net средняя стоимость недвижимости в Берлине в 2013 году составляет около 2.428 /m?. На квартиры площадью около 30 м2 средняя стоимость составляет около 2.701,98 EUR/m?. За 60 м2 - около 1.969,59 EUR/m?, за 100 м2 - около 3.027,73 EUR/m?. Данные цены превышают среднюю стоимость жилья в Германии, которая составляет в данный момент около 2.122,85 евро/м2. Всего пару лет назад ситуация выглядела другим образом: цены на недвижимость в Берлине были ниже, чем по Германии в общем.
Главным фактором, влияющим на стоимость недвижимости является, пожалуй, ее расположение, а затем - год постройки и качество здания. Если рассматривать года постройки, то самыми дорогими являются новостройки, за ними следуют старинные санированные здания довоенной постройки, затем сравнительно новые дома 1980-90 гг. и самыми недорогими являются дома 1960-70 гг. Но если последние расположены в престижном районе, то и спрос и цена на них также будет высокой.
К примеру: 6-комнатная квартира 233 м2 в новостройке в центре района Charlottenburg (возле ул. Kurf?rstendamm) стоит около 1 млн. евро. По такой же цене продается эксклюзивная 2-комнатная квартира 90 м2 в здании банка возле Бранденбуржских ворот. Элитные 2-комнатные квартиры 60 м2 в здании Sony Center на Potsdamer Platz продаются по цене около 380.000 евро.
А простые 1-комнатные квартиры площадью около 30 м2 в районах Spandau, Neuk?lln, Hellersdorf, Koepenick, Marzahn можно приобрести в частную собственность по цене около 30.000 евро.

Насколько популярна аренда жилья в Берлине? На какие сроки и по какой цене сдаются квартиры/дома? Кто снимает?

Аренда жилья в Берлине очень популярна среди любых слоев населения. По статистике около 80% населения города живут в арендованных квартирах и домах. Даже обеспеченные слои населения зачастую снимают недвижимость в аренду, но соответствующего качества и расположения. Элитная недвижимость снимается в основном врачами, адвокатами, бизнесменами, государственными служащими и другими обеспеченными слоями населения.
БОльшая часть договоров аренды заключена на неограниченный срок с правом расторжения обеими сторонами при соблюдении законодательно установленных сроков (стандартный договор). Стандартным сроком на расторжение договора аренды является обычно 3 месяца.
В 2013 году средняя арендная плата (без учета коммунальных услуг) составляет по Берлину около 7,85 /m? в месяц (согласно информации портала wohnungsboerse.net). 1-комнатные квартиры - около 9,89 /м2, 2-комнатные - около 7,35 /м2, 3-4-комнатные около 7,95 /м2, что немного превышает среднюю стоимость аренды по Германии, которая в настоящий момент равняется примерно 7 EUR/m?. Дешевле всего снимать квартиру в районе Marzahn, где средняя арендная плата составляет около 5,39 EUR/m?. Дороже всего в сердце города, районе Mitte, где за аренду квартиры придется заплатить в среднем 11,87 EUR/m?. Средняя стоимость аренды частного дома составляет около 9,12 EUR/m?, что означает, что дом площадью около 100 метров будет обходиться в 912 евро ежемесячно, не включая коммунальных услуг, а 200 м2 - около 1.824 евро в месяц, не включая коммунальных услуг.

Берлин известен как город, в котором востребовано экологическое строительство. Так ли это? Какие зеленые стандарты особенно тщательно соблюдаются?

Не только в Берлине, но и по всей Германии сейчас активно пропагандируется экологическое строительство и санация существующего жилья. Государство поддерживает ремонтные и строительные работы такого рода путем предоставления выгодных кредитов (KfW 70 и KfW 50). Главное внимание уделяется энергосберегательности зданий: при KfW 70 достигается экономия 30% энергии, при KfW 50 - 50%, что обеспечивается путем специальной теплоизоляции стен и крыши, установки специальных окон, а также использования альтернативных источников энергии (солнечные батареи, глубинное тепло земной коры и др.).

Каков подход к общегородской архитектуре в Берлине? Каковы принципы застройки города?

Хочется отметить, что в Берлине и Германии большее внимание уделяется сохранению, санации, реставрации и модернизации уже существующих зданий, в отличие от ситуации в России, где зачастую предпочтение отдается сносу старых и постройке новых зданий. Таким образом в Германии довольно редко встречаются новостройки, а большая часть рынка недвижимости представлена вторичным жильем. Берлин характеризуется активной ремонтной и строительной деятельностью, особенно в центральных районах города. Здесь часто можно встретить перекрытые по причине ремонта дороги или ремонтируемые жилые и коммерческие здания, хотя в последнее время все больше радует глаз свежеотремонтированные улицы и дома.

Автор статьи: L&B Immobiliya EuRus GmbH

Копирование, публикация или распространение текста и его частей строго запрещены в соответствии с международным законодательством о защите авторских прав.