|
Согласно статистике только 43% жителей Германии проживают в собственном жилье (по Берлину только 12%). Остальные снимают жилье в аренду. Причиной тому является как доступный уровень арендных плат, так и защищенность прав арендаторов немецким законодательством.
Арендная плата и доход с аренды
В Германии существует два понятия арендной платы: горячая аренда (Warmmiete) и холодная аренда (Kaltmiete).
Горячая аренда состоит из холодной аренды + коммунальные услуги (Nebenkosten), т.е. полная сумма арендной платы, которую оплачивает арендатор. Размер горячей аренды, как правило, интересует арендатора, т.к. эту сумму он должен оплачивать владельцу квартиры.
Холодная аренда является арендной платой за вычетом коммунальных услуг. Размер данной арендной платы интересует владельца недвижимости, т.к. коммунальные услуги оплачиваются им далее домоуправлению, а холодная аренда остается у него на руках.
Из холодной аренды владелец недвижимости должен оплатить услуги домоуправления (Hausverwaltung), а также делать ежемесячные взносы в коммунальную кассу (Instandhaltungsrucklage). В каждом доме размер данных платежей разный, но в среднем около 50 евро в месяц.
Общая сумма расходов по квартире, т.е. коммунальные услуги + домоуправление + коммунальная касса, имеет название жилая плата (Hausgeld, Wohngeld).
Подробнее о расходах на содержание недвижимости.
Чистый доход с аренды можно рассчитать двумя способами: горячая аренда минус жилая плата или холодная аренда минус расходы на домоуправление и коммунальную кассу.
Расторжение договора аренды
Почти все договоры аренды в Германии заключаются на неограниченный срок с правом расторжения согласно законодательству Германии. Это означает, что арендатор проживает в квартире так долго, сколько ему пожелается, если владелец недвижимости не решит использовать ее для собственного проживания. В случае необходимости выселения арендатора, владелец должен направить в его адрес специальное уведомительное письмо, в котором он информирует арендатора о своих намерениях лично проживать в квартире и просит его покинуть квартиру в течение определенного срока. Согласно законодательству Германии, если арендатор проживает в квартире менее 8 лет, то ему предоставляется срок на выселение 3 месяца. Если же арендатор проживает в квартире более 8 лет, то на выселение ему дается 9 месяцев.
По желанию владельца договор аренды может быть заключен на определенный срок. В этом случае договор теряет силу по истечении указанного срока, после чего арендатор должен покинуть квартиру.
Повышение арендной платы
Согласно немецкому законодательству арендная плата может повышаться не более, чем на 20% за три года. Таким образом государством поддерживается уровень арендных плат и защищаются права арендаторов. Исключениями могут служить случаи, когда в квартире был проведен качественный ремонт или же были улучшены жилищные условия. Но в тоже время арендная плата не должна превышать актуальный уровень рыночных цен на аренду в том же районе, в доме и квартире такого же качества.
Если же после выселения прежнего арендатора заключается новый договор аренды с новым арендатором, то в этом случае владелец имеет право поднять арендную плату до уровня рыночных цен на аренду в данном районе.
Просмотр квартир с арендаторами перед покупкой
Как правило, просмотр квартир, сданных в аренду, невозможен. Права арендаторов защищены немецким законодательством. Арендаторы вправе никого в квартиру не впускать за исключением самого владельца не чаще 3 раз в год по предварительному согласованию. В очень редких случаях просмотр все-таки возможен при предварительном согласовании в письменной форме даты и времени просмотра, а также получении разрешения арендатора.
|
