Покупка квартиры в Германии иностранцем: процедура шаг за шагом
Каждый, кто покупает квартиру в Германии, независимо от гражданства проходит одну и ту же процедуру: нотариус удостоверяет договор, поземельное ведомство (Grundbuchamt) вносит в реестр нового собственника. В этой статье описаны шаги в обычной последовательности и названы моменты, на которые иностранным покупателям следует обратить особое внимание.
Кто имеет право покупать?
Немецкое право не предусматривает для приобретения квартиры в собственность ни обязательного разрешения, ни ограничений по гражданству или месту жительства. Покупатели из ЕС и третьих стран приобретают недвижимость на тех же условиях, что и немецкие покупатели.
Важное исключение — международные санкции: лицам, включённым в санкционный список ЕС, нельзя предоставлять активы, а для определённых групп лиц действуют дополнительные ограничения. Нотариус и банк проверяют это в рамках своих обязанностей по Закону о противодействии отмыванию денег.
Шаг 1: проверка и резервирование объекта
Прежде чем дать согласие, Вам следует как минимум ознакомиться с выпиской из поземельной книги (Grundbuchauszug), декларацией о разделе (Teilungserklärung), протоколами последних собраний собственников, хозяйственным планом (Wirtschaftsplan), последним годовым расчётом (Jahresabrechnung) и энергетическим паспортом. Для сданных в аренду квартир к ним относятся также договор аренды и история повышения арендной платы.
Бронирование в Германии юридически слабо: без нотариального удостоверения оно не обязывает продавца к продаже. Федеральный верховный суд в 2023 году постановил (I ZR 113/22), что согласованная в общих условиях маклера невозвратная плата за бронирование необоснованно ущемляет клиента и является недействительной, если ей не противостоит существенное встречное исполнение.
Шаг 2: финансирование и подтверждение наличия средств
Договор купли-продажи, как правило, не содержит оговорки об успешном получении финансирования. Поэтому тем, кто привлекает финансирование, следует получить обязывающее одобрение кредита до нотариального удостоверения (Beurkundung). Тех, кто платит из собственных средств, нотариус и банк спросят о происхождении средств.
Оплата наличными исключена: согласно § 16a Закона о противодействии отмыванию денег (Geldwäschegesetz) покупная цена за недвижимость в Германии не может быть уплачена наличными, криптоактивами, золотом, платиной или драгоценными камнями. Безналичную оплату необходимо подтвердить нотариусу, например банковской справкой.
Шаг 3: нотариальный проект договора и срок для проверки
Нотариус составляет проект договора купли-продажи и направляет его обеим сторонам. Если продавец является предпринимателем (например, застройщиком или компанией по недвижимости), а покупатель — потребителем, нотариус согласно § 17 абз. 2a Закона о нотариальном удостоверении (Beurkundungsgesetz), как правило, должен предоставить покупателю предполагаемый текст за две недели до удостоверения. Если этот срок не соблюдён, причины должны быть указаны в документе.
При покупке между частными лицами это жёсткое двухнедельное правило не действует; однако нотариус обязан предоставить сторонам достаточную возможность ознакомиться с договором. Используйте это время, чтобы перевести проект и поручить его проверку консультанту, которому Вы доверяете.
Шаг 4: нотариальное удостоверение и переводчик
Договор купли-продажи земельного участка — к нему относится и покупка квартиры в собственность — согласно § 311b BGB должен быть нотариально удостоверен, иначе он ничтожен. Нотариус зачитывает договор и разъясняет его. Документ, как правило, составляется на немецком языке.
Если участник сделки по собственному заявлению или по убеждению нотариуса недостаточно владеет немецким языком, протокол согласно § 16 Закона о нотариальном удостоверении (Beurkundungsgesetz) должен быть переведён — устно переводчиком или владеющим языком нотариусом; по требованию дополнительно составляется письменный перевод. Расходы на переводчика обычно несёт тот, кому он нужен.
Шаг 5: предварительная запись, разрешения, налог на приобретение недвижимости
После нотариального удостоверения нотариус подаёт заявление о внесении в поземельную книгу (Grundbuch) предварительной записи о переходе права собственности (Auflassungsvormerkung, § 883 BGB). Она защищает требование покупателя от последующих распоряжений продавца, например повторной продажи или новых обременений.
Параллельно нотариус получает необходимые заявления: отказ муниципалитета от права преимущественной покупки (Vorkaufsrecht), документы для погашения земельных долгов (Grundschulden) продавца и — если это предусмотрено декларацией о разделе (Teilungserklärung) — согласие управляющего WEG согласно § 12 WEG. Налоговая инспекция начисляет налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer); только после его уплаты она выдаёт справку об отсутствии препятствий (Unbedenklichkeitsbescheinigung), без которой поземельное ведомство (Grundbuchamt) не переоформит право собственности (§ 22 GrEStG).
Шаг 6: наступление срока платежа, оплата и передача
Когда выполнены все договорные условия, нотариус сообщает о наступлении срока оплаты цены покупки. Оплата, как правило, производится непосредственно продавцу или частично его банку для погашения существующих земельных долгов (Grundschulden). Нотариальный депозитный счёт (Notaranderkonto) используется лишь в особых случаях.
Владение, выгоды и бремя содержания, как правило, переходят после полной оплаты покупной цены; с этого момента покупатель оплачивает взносы собственника (Hausgeld) и налог на недвижимость (Grundsteuer), а в случае сданных в аренду квартир получает арендную плату. При передаче в протоколе фиксируются показания счётчиков и ключи.
Шаг 7: регистрация в поземельной книге (Grundbuch)
В завершение нотариус подаёт заявление о переоформлении права собственности. С момента внесения записи в поземельную книгу (Grundbuch) покупатель становится собственником. Сколько это займёт, во многом зависит от поземельного ведомства; между нотариальным удостоверением и внесением записи часто проходит от нескольких недель до нескольких месяцев. В это время покупатель защищён предварительной записью (Vormerkung).
Источники
- https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__17.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__16.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__883.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__12.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__22.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/gwg_2017/__16a.html
- https://www.etl-rechtsanwaelte.de/aktuelles/makler-koennen-reservierungsgebuehren-in-allgemeinen-geschaeftsbedingungen-nicht-wirksam-vereinbaren/
- https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2014/833/oj
- https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2014/269/oj
- https://www.notariesofeurope.eu/wp-content/uploads/2022/05/QA-notaries.pdf
- https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/schede/pagamenti/imposta-sul-valore-degli-immobili-estero-ivie/base-imponibile-e-aliquota-scheda-ivie
- https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/Schede/Pagamenti/Imposta+sul+valore+degli+immobili+estero+Ivie/Versamento+e+dichiarazione+scheda+IVIE/?page=schede
- https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/declaraciones-informativas/modelo-720-decla_____sobre-bienes-derechos-extranjero_/preguntas-frecuentes.html
- https://taxdown.es/inversion-acciones-bolsa/modelo-720
- https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/formulaires/2042-ifi/2026/2042-ifi_5480.pdf
- https://www.hcch.net/de/instruments/conventions/status-table/?cid=41
Частые вопросы
Нужно ли мне место жительства в Германии, чтобы купить квартиру?
Нет. Для приобретения не требуются ни место жительства, ни вид на жительство. Однако для финансирования в немецком банке и для налоговых целей (налоговый идентификационный номер, Steuer-Identifikationsnummer) возникают дополнительные формальности.
Нужно ли мне лично приезжать на нотариальное удостоверение?
Не обязательно. Вы можете действовать через представителя по надлежащей доверенности или поручить действовать представителю без доверенности, а затем одобрить договор в форме с нотариально засвидетельствованной подписью. Нотариальное удостоверение по видеосвязи для договоров купли-продажи земельных участков действующим правом не предусмотрено.
Могу ли я оплатить цену покупки наличными или криптовалютой?
Нет. § 16a Закона об отмывании денег (Geldwäschegesetz) исключает наличные, криптоактивы, золото, платину и драгоценные камни в качестве встречного исполнения при покупке недвижимости.
Когда я становлюсь собственником?
С момента регистрации в поземельной книге (Grundbuch). До этого Вас защищает предварительная запись о переходе права собственности (Auflassungsvormerkung).
Общая информация по состоянию на октябрь 2026 года. Она не заменяет консультацию налогового консультанта, адвоката или нотариуса.
