Wohnung in Deutschland kaufen als Ausländer: der Ablauf Schritt für Schritt
Wer in Deutschland eine Wohnung kauft, durchläuft unabhängig von der Staatsangehörigkeit dasselbe Verfahren: Ein Notar beurkundet den Vertrag, das Grundbuchamt trägt den neuen Eigentümer ein. Dieser Beitrag beschreibt die Schritte in der üblichen Reihenfolge und nennt die Stellen, an denen ausländische Käufer besonders aufpassen sollten.
Wer darf kaufen?
Das deutsche Recht kennt für den Erwerb einer Eigentumswohnung keine Genehmigungspflicht und keine Beschränkung nach Staatsangehörigkeit oder Wohnsitz. Käufer aus der EU und aus Drittstaaten erwerben zu denselben Bedingungen wie deutsche Käufer.
Eine wichtige Ausnahme sind internationale Sanktionen: Personen, die auf einer EU-Sanktionsliste stehen, dürfen keine Vermögenswerte zur Verfügung gestellt werden, und für bestimmte Personengruppen gelten weitere Beschränkungen. Notar und Bank prüfen das im Rahmen ihrer Pflichten nach dem Geldwäschegesetz.
Schritt 1: Objekt prüfen und reservieren
Vor einer Zusage sollten Sie mindestens den Grundbuchauszug, die Teilungserklärung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, den Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung und den Energieausweis gesehen haben. Bei vermieteten Wohnungen gehören der Mietvertrag und die Mieterhöhungshistorie dazu.
Eine Reservierung ist in Deutschland rechtlich schwach: Ohne notarielle Beurkundung verpflichtet sie den Verkäufer nicht zum Verkauf. Der Bundesgerichtshof hat 2023 entschieden (I ZR 113/22), dass eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Maklers vereinbarte, nicht erstattungsfähige Reservierungsgebühr den Kunden unangemessen benachteiligt und unwirksam ist, wenn ihr keine nennenswerte Gegenleistung gegenübersteht.
Schritt 2: Finanzierung und Kapitalnachweis
Der Kaufvertrag enthält in der Regel keinen Vorbehalt, dass die Finanzierung klappt. Wer finanziert, sollte deshalb vor der Beurkundung eine verbindliche Kreditzusage haben. Wer aus Eigenmitteln zahlt, wird vom Notar und der Bank nach der Herkunft der Mittel gefragt.
Barzahlung ist ausgeschlossen: Nach § 16a Geldwäschegesetz darf der Kaufpreis für eine inländische Immobilie nicht in bar, in Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen gezahlt werden. Dem Notar ist die unbare Zahlung nachzuweisen, etwa durch eine Bankbestätigung.
Schritt 3: Notarentwurf und Prüfungsfrist
Der Notar entwirft den Kaufvertrag und sendet ihn beiden Seiten. Ist der Verkäufer ein Unternehmer (z. B. ein Bauträger oder eine Immobiliengesellschaft) und der Käufer Verbraucher, soll der Notar dem Käufer den beabsichtigten Text nach § 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Wird die Frist unterschritten, sind die Gründe in der Urkunde anzugeben.
Bei einem Kauf zwischen Privatpersonen gilt diese feste Zwei-Wochen-Regel nicht; der Notar muss den Beteiligten aber ausreichend Gelegenheit geben, sich mit dem Vertrag zu befassen. Nutzen Sie die Zeit, um den Entwurf übersetzen und von einem Berater Ihres Vertrauens prüfen zu lassen.
Schritt 4: Beurkundung und Dolmetscher
Ein Grundstückskaufvertrag – dazu zählt der Kauf einer Eigentumswohnung – muss nach § 311b BGB notariell beurkundet werden, sonst ist er nichtig. Der Notar liest den Vertrag vor und erläutert ihn. Die Urkunde wird in der Regel in deutscher Sprache errichtet.
Spricht ein Beteiligter nach eigener Angabe oder nach Überzeugung des Notars nicht hinreichend Deutsch, muss die Niederschrift nach § 16 Beurkundungsgesetz übersetzt werden – mündlich durch einen Dolmetscher oder den sprachkundigen Notar; auf Verlangen ist zusätzlich eine schriftliche Übersetzung anzufertigen. Die Kosten des Dolmetschers trägt üblicherweise derjenige, der ihn benötigt.
Schritt 5: Vormerkung, Genehmigungen, Grunderwerbsteuer
Nach der Beurkundung beantragt der Notar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch (§ 883 BGB). Sie sichert den Anspruch des Käufers gegen spätere Verfügungen des Verkäufers, etwa einen Weiterverkauf oder neue Belastungen.
Parallel holt der Notar die nötigen Erklärungen ein: Verzicht der Gemeinde auf ein Vorkaufsrecht, Löschungsunterlagen für Grundschulden des Verkäufers und – wenn die Teilungserklärung es vorsieht – die Zustimmung des WEG-Verwalters nach § 12 WEG. Das Finanzamt setzt die Grunderwerbsteuer fest; erst nach Zahlung erteilt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die das Grundbuchamt nicht umschreibt (§ 22 GrEStG).
Schritt 6: Fälligkeit, Zahlung und Übergabe
Liegen alle vertraglichen Voraussetzungen vor, teilt der Notar die Fälligkeit des Kaufpreises mit. Gezahlt wird in der Regel direkt an den Verkäufer bzw. zum Teil an dessen Bank zur Ablösung bestehender Grundschulden. Ein Notaranderkonto ist nur in Sonderfällen üblich.
Besitz, Nutzungen und Lasten gehen meist mit vollständiger Kaufpreiszahlung über; ab dann trägt der Käufer Hausgeld und Grundsteuer und erhält bei vermieteten Wohnungen die Miete. Bei der Übergabe werden Zählerstände und Schlüssel protokolliert.
Schritt 7: Eintragung im Grundbuch
Zum Schluss beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung. Mit der Eintragung im Grundbuch wird der Käufer Eigentümer. Wie lange das dauert, hängt stark vom Grundbuchamt ab; zwischen Beurkundung und Eintragung vergehen häufig mehrere Wochen bis Monate. Durch die Vormerkung ist der Käufer in dieser Zeit geschützt.
Quellen
- https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__17.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__16.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__883.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__12.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__22.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/gwg_2017/__16a.html
- https://www.etl-rechtsanwaelte.de/aktuelles/makler-koennen-reservierungsgebuehren-in-allgemeinen-geschaeftsbedingungen-nicht-wirksam-vereinbaren/
- https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2014/833/oj
- https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2014/269/oj
- https://www.notariesofeurope.eu/wp-content/uploads/2022/05/QA-notaries.pdf
- https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/schede/pagamenti/imposta-sul-valore-degli-immobili-estero-ivie/base-imponibile-e-aliquota-scheda-ivie
- https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/Schede/Pagamenti/Imposta+sul+valore+degli+immobili+estero+Ivie/Versamento+e+dichiarazione+scheda+IVIE/?page=schede
- https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/declaraciones-informativas/modelo-720-decla_____sobre-bienes-derechos-extranjero_/preguntas-frecuentes.html
- https://taxdown.es/inversion-acciones-bolsa/modelo-720
- https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/formulaires/2042-ifi/2026/2042-ifi_5480.pdf
- https://www.hcch.net/de/instruments/conventions/status-table/?cid=41
Häufige Fragen
Brauche ich einen Wohnsitz in Deutschland, um eine Wohnung zu kaufen?
Nein. Für den Erwerb ist weder ein Wohnsitz noch ein Aufenthaltstitel nötig. Für die Finanzierung bei einer deutschen Bank und für steuerliche Zwecke (Steuer-Identifikationsnummer) entstehen aber zusätzliche Formalitäten.
Muss ich zur Beurkundung persönlich anreisen?
Nicht zwingend. Sie können sich mit einer geeigneten Vollmacht vertreten lassen oder einen Vertreter ohne Vollmacht handeln lassen und den Vertrag anschließend in beglaubigter Form genehmigen. Eine Beurkundung per Video ist für Grundstückskaufverträge nach derzeitigem Recht nicht vorgesehen.
Kann ich den Kaufpreis bar oder in Kryptowährung zahlen?
Nein. § 16a Geldwäschegesetz schließt Bargeld, Kryptowerte, Gold, Platin und Edelsteine als Gegenleistung beim Immobilienkauf aus.
Wann bin ich Eigentümer?
Mit der Eintragung im Grundbuch. Bis dahin schützt Sie die Auflassungsvormerkung.
Allgemeine Informationen, Stand Oktober 2026. Sie ersetzen keine Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.
