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Acquistare un appartamento in Germania da straniero: la procedura passo dopo passo

Chi acquista un appartamento in Germania segue, indipendentemente dalla cittadinanza, la stessa procedura: un notaio stipula il contratto con atto notarile, l'ufficio del registro fondiario (Grundbuchamt) iscrive il nuovo proprietario. Questo articolo descrive i passaggi nella sequenza usuale e indica i punti in cui gli acquirenti stranieri dovrebbero prestare particolare attenzione.

Chi può acquistare?

Il diritto tedesco non prevede per l'acquisto di un appartamento in proprietà alcun obbligo di autorizzazione né alcuna limitazione in base alla cittadinanza o alla residenza. Gli acquirenti dell'UE e di Paesi terzi acquistano alle stesse condizioni degli acquirenti tedeschi.

Un'importante eccezione sono le sanzioni internazionali: alle persone iscritte in un elenco di sanzioni dell'UE non possono essere messi a disposizione beni patrimoniali, e per determinati gruppi di persone valgono ulteriori restrizioni. Notaio e banca lo verificano nell'ambito dei loro obblighi ai sensi della legge antiriciclaggio (Geldwäschegesetz).

Passo 1: verificare e prenotare l'immobile

Prima di un impegno dovrebbe aver visto almeno l'estratto del registro fondiario (Grundbuchauszug), il regolamento di condominio (Teilungserklärung), i verbali delle ultime assemblee dei proprietari, il piano economico (Wirtschaftsplan), l'ultimo rendiconto annuale (Jahresabrechnung) e l'attestato di prestazione energetica (Energieausweis). Per gli appartamenti locati vanno aggiunti il contratto di locazione e lo storico degli aumenti del canone.

In Germania una prenotazione ha scarso valore giuridico: senza atto notarile non obbliga il venditore a vendere. Nel 2023 la Corte federale di giustizia (Bundesgerichtshof) ha stabilito (I ZR 113/22) che una commissione di prenotazione non rimborsabile, pattuita nelle condizioni generali di contratto di un agente immobiliare, svantaggia in modo inappropriato il cliente ed è inefficace se non vi corrisponde una controprestazione apprezzabile.

Passo 2: finanziamento e prova del capitale

Il contratto di compravendita (Kaufvertrag) di norma non contiene alcuna riserva sulla riuscita del finanziamento. Chi ricorre a un finanziamento dovrebbe quindi disporre di un impegno vincolante di finanziamento prima del rogito (Beurkundung). Chi paga con mezzi propri riceverà dal notaio e dalla banca domande sulla provenienza dei fondi.

Il pagamento in contanti è escluso: ai sensi del § 16a della legge antiriciclaggio (Geldwäschegesetz) il prezzo di un immobile situato in Germania non può essere pagato in contanti, in cripto-attività, oro, platino o pietre preziose. Al notaio va dimostrato il pagamento non in contanti, ad esempio con una conferma bancaria.

Passo 3: bozza notarile e termine di esame

Il notaio redige la bozza del contratto di compravendita (Kaufvertrag) e la invia a entrambe le parti. Se il venditore è un imprenditore (ad es. un costruttore o una società immobiliare) e l'acquirente è un consumatore, ai sensi del § 17 comma 2a della legge sugli atti notarili (Beurkundungsgesetz) il notaio deve di norma mettere a disposizione dell'acquirente il testo previsto due settimane prima del rogito. Se il termine non viene rispettato, i motivi devono essere indicati nell'atto.

In una compravendita tra privati questa regola fissa delle due settimane non si applica; il notaio deve tuttavia concedere alle parti un'adeguata opportunità di esaminare il contratto. Sfrutti questo tempo per far tradurre la bozza e farla verificare da un consulente di Sua fiducia.

Passo 4: rogito (Beurkundung) e interprete

Un contratto di compravendita immobiliare – che comprende l'acquisto di un appartamento in proprietà – deve essere stipulato con atto notarile ai sensi del § 311b BGB, altrimenti è nullo. Il notaio legge il contratto e lo spiega. L'atto viene di norma redatto in lingua tedesca.

Se una delle parti, secondo quanto da essa dichiarato o secondo la convinzione del notaio, non parla sufficientemente il tedesco, ai sensi del § 16 della legge sugli atti notarili (Beurkundungsgesetz) il verbale deve essere tradotto – oralmente da un interprete o dal notaio che conosce la lingua; su richiesta va redatta anche una traduzione scritta. I costi dell'interprete sono di solito a carico di chi ne ha bisogno.

Passo 5: prenotazione (Vormerkung), autorizzazioni, imposta sull'acquisto di immobili (Grunderwerbsteuer)

Dopo il rogito il notaio richiede l'iscrizione nel registro fondiario (Grundbuch) di una prenotazione del trasferimento di proprietà (Auflassungsvormerkung) (§ 883 BGB). Essa tutela il diritto dell'acquirente contro successivi atti di disposizione del venditore, ad esempio una rivendita o nuovi gravami.

Parallelamente il notaio raccoglie le dichiarazioni necessarie: rinuncia del comune al diritto di prelazione (Vorkaufsrecht), documenti di cancellazione dei debiti fondiari (Grundschulden) del venditore e – se il regolamento di condominio (Teilungserklärung) lo prevede – il consenso dell'amministratore WEG ai sensi del § 12 WEG. L'ufficio delle imposte (Finanzamt) determina l'imposta sull'acquisto di immobili (Grunderwerbsteuer); solo dopo il pagamento rilascia il certificato di nulla osta fiscale (Unbedenklichkeitsbescheinigung), senza il quale l'ufficio del registro fondiario (Grundbuchamt) non effettua la voltura (§ 22 GrEStG).

Passo 6: esigibilità, pagamento e consegna

Quando sussistono tutti i presupposti contrattuali, il notaio comunica l'esigibilità del prezzo di acquisto. Il pagamento avviene di norma direttamente al venditore o in parte alla sua banca per l'estinzione dei debiti fondiari (Grundschulden) esistenti. Un conto fiduciario notarile (Notaranderkonto) è usuale solo in casi particolari.

Possesso, utilizzi e oneri passano di norma con il pagamento integrale del prezzo di acquisto; da quel momento l'acquirente sostiene le spese condominiali (Hausgeld) e l'imposta fondiaria (Grundsteuer) e, negli appartamenti locati, percepisce il canone. Alla consegna vengono verbalizzate le letture dei contatori e le chiavi.

Passo 7: iscrizione nel registro fondiario (Grundbuch)

Infine il notaio richiede la voltura della proprietà. Con l'iscrizione nel registro fondiario (Grundbuch) l'acquirente diventa proprietario. La durata dipende molto dall'ufficio del registro fondiario (Grundbuchamt); tra il rogito e l'iscrizione trascorrono spesso da diverse settimane a mesi. In questo periodo l'acquirente è tutelato dalla prenotazione (Vormerkung).

Fonti

• https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__17.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__16.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__883.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__12.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__22.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/gwg_2017/__16a.html
• https://www.etl-rechtsanwaelte.de/aktuelles/makler-koennen-reservierungsgebuehren-in-allgemeinen-geschaeftsbedingungen-nicht-wirksam-vereinbaren/
• https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2014/833/oj
• https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2014/269/oj
• https://www.notariesofeurope.eu/wp-content/uploads/2022/05/QA-notaries.pdf
• https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/schede/pagamenti/imposta-sul-valore-degli-immobili-estero-ivie/base-imponibile-e-aliquota-scheda-ivie
• https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/Schede/Pagamenti/Imposta+sul+valore+degli+immobili+estero+Ivie/Versamento+e+dichiarazione+scheda+IVIE/?page=schede
• https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/declaraciones-informativas/modelo-720-decla_____sobre-bienes-derechos-extranjero_/preguntas-frecuentes.html
• https://taxdown.es/inversion-acciones-bolsa/modelo-720
• https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/formulaires/2042-ifi/2026/2042-ifi_5480.pdf
• https://www.hcch.net/de/instruments/conventions/status-table/?cid=41

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