Сдача квартиры в аренду в Германии и Берлине: важнейшие правила 2026

Немецкое арендное право надёжно защищает арендаторов — особенно в городах с напряжённым рынком жилья, таких как Берлин. Тем, кто покупает квартиру в качестве капиталовложения, следует знать правила о размере арендной платы, её повышении и расторжении договора, прежде чем делать расчёты.

Ограничение арендной платы (Mietpreisbremse) при новой сдаче в аренду

В районах с напряжённым жилищным рынком арендная плата при заключении нового договора аренды может превышать местную сравнительную арендную плату (ortsübliche Vergleichsmiete) не более чем на 10 % (§ 556d BGB). Бундестаг продлил соответствующие полномочия до 31 декабря 2029 года; Берлин принял новое Постановление об ограничении арендной платы (Mietenbegrenzungsverordnung), которое действует с 1 января 2026 года по 31 декабря 2029 года на всей территории города.

Исключения действуют, в частности, для квартир, которые были впервые использованы и сданы в аренду после 1 октября 2014 года, для первой сдачи в аренду после комплексной модернизации (§ 556f BGB) и при более высокой предыдущей арендной плате (§ 556e BGB). Арендодатель обязан до заключения договора проинформировать арендатора об исключении.

Повышение арендной платы, таблица арендных ставок (Mietspiegel) и предельный порог повышения (Kappungsgrenze)

При действующем договоре аренды арендодатель может потребовать согласия на повышение до местной сравнительной арендной платы (ortsübliche Vergleichsmiete), вступающее в силу не ранее чем через 15 месяцев после въезда или последнего повышения (§ 558 BGB). В течение трёх лет арендная плата может вырасти не более чем на 20 %, в Берлине согласно Постановлению о предельном повышении (Kappungsgrenzen-Verordnung) — не более чем на 15 % (действует до 10 мая 2028 года). Повышения в связи с модернизацией или эксплуатационными расходами при этом не учитываются.

Основой в Берлине служит таблица арендных ставок (Mietspiegel) 2026; средняя местная сравнительная арендная плата в ней составляет 7,71 € за м² без учёта коммунальных расходов (2024: 7,21 €). Ставки в предложениях значительно выше — однако в сравнительную арендную плату входят и ставки по действующим договорам.

Защита от расторжения договора

Бессрочный договор аренды жилья может быть расторгнут арендодателем только при наличии обоснованного интереса, например в связи с собственной потребностью (Eigenbedarf) или существенным нарушением обязанностей (§ 573 BGB). Расторжение с целью повышения арендной платы исключено.

Если сданная в аренду квартира после передачи арендатору была преобразована в квартиру в собственности (Wohnungseigentum) и продана, приобретатель может ссылаться на потребность в жилье для собственных нужд (Eigenbedarf) лишь по истечении запретного срока (§ 577a BGB). В Берлине на основании постановления о защите от расторжения договора (Kündigungsschutzklausel-Verordnung) этот срок составляет десять лет на всей территории города. Тому, кто покупает сданную в аренду квартиру для собственного проживания, следует тщательно это проверить.

Запрет преобразования (Umwandlungsverbot) и защита социальной среды (Milieuschutz)

На основании § 250 BauGB Берлин принял новое постановление о преобразовании (Umwandlungsverordnung), которое вступило в силу 1 января 2026 года и действует пять лет: для разделения доходных домов на квартиры в собственности требуется разрешение. Для покупателей уже существующих квартир в собственности это не имеет непосредственных последствий, однако ограничивает предложение.

В социальных охранных зонах (защита социальной среды (Milieuschutz), § 172 BauGB) строительные изменения, выходящие за рамки современного стандарта, требуют разрешения округа — например, изменения планировки, объединение квартир или дорогостоящая отделка. До покупки проверьте, находится ли квартира в такой зоне.

Сдача меблированного жилья и срочная аренда

Ограничение роста арендной платы (Mietpreisbremse) распространяется и на меблированные квартиры; надбавка за мебель допустима, но её размер до сих пор законодательно не установлен. Жильё, сдаваемое лишь для временного пользования, исключено из части норм о защите арендаторов (§ 549 абз. 2 BGB) — разграничение здесь строгое.

29 апреля 2026 года федеральное правительство одобрило правительственный законопроект о реформе арендного права, который, в частности, предусматривает отдельно указываемую ограниченную надбавку за меблировку, максимальный срок краткосрочной аренды и ограничения для индексируемой арендной платы (Indexmiete). По состоянию на октябрь 2026 года он ещё не вступил в силу; детали могут измениться в ходе законодательного процесса.

Краткосрочная аренда туристам в Берлине дополнительно подпадает под запрет нецелевого использования жилья (Zweckentfremdungsverbot).

Залог

Залог (Mietsicherheit) не может превышать трёх месячных арендных плат без авансовых платежей за эксплуатационные расходы и может быть внесён арендатором тремя частями (§ 551 BGB). Арендодатель обязан размещать его отдельно от своего имущества.

Источники

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556f.html
https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/gesetzentwurf-mietpreisbremse-wird-nachgebessert_84342_472902.html
https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/berlin-fuehrt-mietpreisbremse-zum-1-juni-ein_84342_302448.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html
https://bmgev.de/mieterecho/artikel/mieterhoehung-me457
https://www.berliner-mieterverein.de/?p=95465
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html
https://bmgev.de/verlaengerung-der-kuendigungssperrklausel-verordnung-bis-2033
https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__250.html
https://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2025/pressemitteilung.1615174.php
https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__172.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__549.html
https://www.immowelt.de/ratgeber/mieten/mietrechtsreform-2026
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__551.html
https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/zweckentfremdungsverbot/

Частые вопросы

Как долго действует ограничение роста арендной платы (Mietpreisbremse) в Берлине?

Действующее берлинское постановление применяется с 1 января 2026 года по 31 декабря 2029 года.

Могу ли я как покупатель расторгнуть договор с арендатором в связи с собственной потребностью (Eigenbedarf)?

В принципе да, если существует обоснованная собственная потребность. Однако если квартира была преобразована в собственность после въезда арендатора, в Берлине действует запретный срок десять лет с момента первой продажи.

Распространяется ли ограничение роста арендной платы (Mietpreisbremse) на меблированные квартиры?

Да. Разумная надбавка за меблировку допустима; законодательное ограничение планируется, но ещё не вступило в силу (по состоянию на октябрь 2026 года).

Сдаваемые в аренду квартиры в предложенииАктуальные объекты с указанием цены покупки, арендной платы и доходности.

Посмотреть предложения

Общая информация по состоянию на октябрь 2026 года. Она не заменяет консультацию налогового консультанта, адвоката или нотариуса.