Affittare un appartamento in Germania e a Berlino: le regole più importanti 2026
Il diritto locativo tedesco tutela fortemente gli inquilini – soprattutto in città con un mercato immobiliare teso come Berlino. Chi acquista un appartamento come investimento dovrebbe conoscere le regole su importo del canone, aumento del canone e disdetta prima di fare i calcoli.
Freno agli affitti (Mietpreisbremse) per le nuove locazioni
Nelle zone con mercato immobiliare teso, all'inizio di un nuovo rapporto di locazione il canone può superare al massimo del 10 % il canone di riferimento locale (ortsübliche Vergleichsmiete) (§ 556d BGB). Il Bundestag ha prorogato l'autorizzazione fino al 31 dicembre 2029; Berlino ha emanato un nuovo regolamento di limitazione dei canoni (Mietenbegrenzungsverordnung), valido dal 1° gennaio 2026 al 31 dicembre 2029 per l'intero territorio cittadino.
Sono previste eccezioni, tra l'altro, per gli appartamenti utilizzati e locati per la prima volta dopo il 1° ottobre 2014, per la prima locazione dopo un ammodernamento completo (§ 556f BGB) e per un canone precedente più elevato (§ 556e BGB). Il locatore deve informare l'inquilino di un'eccezione prima della conclusione del contratto.
Aumento del canone, specchietto degli affitti (Mietspiegel) e limite massimo di aumento (Kappungsgrenze)
Nel corso del rapporto di locazione il locatore può chiedere il consenso a un aumento fino al canone di riferimento locale (ortsübliche Vergleichsmiete), con efficacia non prima di 15 mesi dall'ingresso o dall'ultimo aumento (§ 558 BGB). Entro tre anni il canone può aumentare al massimo del 20 %, a Berlino secondo il regolamento sul limite massimo di aumento (Kappungsgrenzen-Verordnung) al massimo del 15 % (valido fino al 10 maggio 2028). Gli aumenti per ammodernamento o per costi di gestione non vengono conteggiati.
A Berlino la base è lo specchietto degli affitti (Mietspiegel) 2026; il canone medio di riferimento locale (ortsübliche Vergleichsmiete) vi è indicato in 7,71 € per m² netto a freddo (2024: 7,21 €). I canoni offerti sono nettamente più alti – al canone di riferimento concorrono però anche i canoni in essere.
Tutela contro la disdetta (Kündigungsschutz)
Un contratto di locazione abitativa a tempo indeterminato può essere disdetto dal locatore solo in presenza di un interesse legittimo, ad esempio per necessità propria (Eigenbedarf) o per grave violazione degli obblighi (§ 573 BGB). La disdetta finalizzata all'aumento del canone è esclusa.
Se un appartamento locato viene trasformato in proprietà (Wohnungseigentum) dopo la consegna all'inquilino e poi venduto, l'acquirente può far valere la necessità propria (Eigenbedarf) solo dopo la scadenza di un periodo di blocco (§ 577a BGB). A Berlino, in base al regolamento sulla clausola di tutela contro la disdetta (Kündigungsschutzklausel-Verordnung), questo periodo è di dieci anni sull'intero territorio cittadino. Chi acquista un appartamento locato per abitarvi personalmente dovrebbe verificarlo attentamente.
Divieto di trasformazione (Umwandlungsverbot) e tutela del tessuto sociale (Milieuschutz)
Sulla base del § 250 BauGB Berlino ha emanato un nuovo regolamento sulla trasformazione (Umwandlungsverordnung), entrato in vigore il 1° gennaio 2026 e valido cinque anni: la suddivisione di edifici in affitto in appartamenti in proprietà richiede un'autorizzazione. Per gli acquirenti di appartamenti in proprietà già esistenti ciò non ha effetti diretti, ma limita l'offerta.
Nelle zone di tutela sociale (soziale Erhaltungsgebiete) (tutela del tessuto sociale, Milieuschutz, § 172 BauGB) le modifiche edilizie che vanno oltre uno standard attuale richiedono un'autorizzazione del distretto – ad esempio modifiche della planimetria, accorpamenti o finiture di pregio. Verifichi prima dell'acquisto se l'appartamento si trova in una tale zona.
Locazione arredata e a tempo determinato
Il freno agli affitti (Mietpreisbremse) vale anche per gli appartamenti arredati; un supplemento per i mobili è ammesso, ma il suo importo finora non è quantificato dalla legge. Gli spazi abitativi locati solo per un uso temporaneo sono esclusi da parte della tutela degli inquilini (§ 549 comma 2 BGB) – la delimitazione è rigorosa.
Il 29 aprile 2026 il governo federale ha approvato un disegno di legge di riforma del diritto locativo che prevede, tra l'altro, un supplemento limitato per l'arredamento da indicare separatamente, una durata massima per la locazione di breve durata e limiti per i canoni indicizzati (Indexmieten). Ad ottobre 2026 non è ancora in vigore; i dettagli possono cambiare nel corso dell'iter legislativo.
A Berlino le locazioni di breve durata a turisti sono inoltre soggette al divieto di uso improprio (Zweckentfremdungsverbot).
Deposito cauzionale
La cauzione può ammontare al massimo a tre mensilità di canone senza gli acconti per i costi di gestione e può essere pagata dall'inquilino in tre rate (§ 551 BGB). Il locatore deve depositarla separatamente dal proprio patrimonio.
Fonti
- https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556f.html
- https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/gesetzentwurf-mietpreisbremse-wird-nachgebessert_84342_472902.html
- https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/berlin-fuehrt-mietpreisbremse-zum-1-juni-ein_84342_302448.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html
- https://bmgev.de/mieterecho/artikel/mieterhoehung-me457
- https://www.berliner-mieterverein.de/?p=95465
- https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html
- https://bmgev.de/verlaengerung-der-kuendigungssperrklausel-verordnung-bis-2033
- https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__250.html
- https://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2025/pressemitteilung.1615174.php
- https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__172.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__549.html
- https://www.immowelt.de/ratgeber/mieten/mietrechtsreform-2026
- https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__551.html
- https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/zweckentfremdungsverbot/
Domande frequenti
Per quanto tempo vale il freno agli affitti (Mietpreisbremse) a Berlino?
L'attuale regolamento berlinese è valido dal 1° gennaio 2026 al 31 dicembre 2029.
Come acquirente posso disdire il contratto all'inquilino per necessità propria (Eigenbedarf)?
In linea di principio sì, se sussiste una legittima necessità propria (Eigenbedarf). Se però l'appartamento è stato trasformato in proprietà dopo l'ingresso dell'inquilino, a Berlino vale un periodo di blocco di dieci anni dalla prima vendita.
Il freno agli affitti (Mietpreisbremse) vale anche per gli appartamenti arredati?
Sì. Un adeguato supplemento per l'arredamento è ammesso; un limite di legge è previsto, ma non ancora in vigore (ottobre 2026).
Informazioni generali, aggiornate a ottobre 2026. Non sostituiscono la consulenza di un commercialista, avvocato o notaio.
