Руководство

Налогообложение доходов от аренды в Германии без места жительства в Германии

Тот, кто сдаёт квартиру в Германии, но живёт за границей, несёт в Германии ограниченную налоговую обязанность (beschränkte Steuerpflicht) в отношении этих доходов от аренды. Согласно соглашениям об избежании двойного налогообложения право налогообложения, как правило, принадлежит государству, в котором находится недвижимость. В этой статье разъясняются основные принципы; расчёт в конкретном случае – задача налогового консультанта.

Ограниченная налоговая обязанность

Физические лица без места жительства и обычного пребывания в Германии имеют ограниченную налоговую обязанность (beschränkte Steuerpflicht) в отношении своих доходов из германских источников. К таким доходам согласно § 49 абз. 1 № 6 EStG относятся доходы от сдачи в аренду и в наём недвижимости, расположенной в Германии.

Налог у источника не удерживается; доходы облагаются на основании декларации по подоходному налогу в Германии. Согласно § 19 абз. 2 Налогового кодекса (Abgabenordnung), компетентной, как правило, является налоговая инспекция (Finanzamt), в округе которой находится квартира (при нескольких объектах — та, где находится наиболее ценное имущество).

Нет базового необлагаемого минимума — за одним исключением

Лица с ограниченной налоговой обязанностью облагаются налогом по обычной прогрессивной шкале, однако согласно § 50 абз. 1 предл. 2 EStG налогооблагаемый доход увеличивается на сумму базового необлагаемого минимума (Grundfreibetrag). На практике это означает, что необлагаемая базовая сумма, составляющая в 2026 году 12.348 €, не применяется; облагается даже небольшой доход.

Тот, кто получает почти весь свой доход в Германии (не менее 90 % или иностранные доходы ниже базового необлагаемого минимума), может согласно § 1 Abs. 3 EStG подать заявление о том, чтобы его рассматривали как лицо с неограниченной налоговой обязанностью (unbeschränkte Steuerpflicht). Для типичных инвесторов с доходом на родине это применимо редко.

Амортизация (AfA) здания

Амортизируется только доля стоимости приобретения, приходящаяся на здание, но не доля, приходящаяся на земельный участок. Линейная амортизация (AfA) согласно § 7 абз. 4 EStG составляет ежегодно 3 % для жилых зданий, введённых в эксплуатацию после 31 декабря 2022 года, 2 % — при вводе в эксплуатацию в период с 1 января 1925 года по 31 декабря 2022 года и 2,5 % — при вводе в эксплуатацию до 1925 года.

Для новых арендных жилых зданий, строительство которых было начато после 30 сентября 2023 года и до 1 октября 2029 года (или при заключении договора купли-продажи в этот период — в год ввода в эксплуатацию), в качестве альтернативы возможна дегрессивная амортизация (AfA) в размере 5 % от остаточной стоимости (§ 7 абз. 5a EStG). Выгоднее ли она для Вас, должен рассчитать налоговый консультант.

Расходы на получение дохода (Werbungskosten)

К вычету принимаются, в частности, проценты по кредиту, не перекладываемые на арендатора части коммунальных взносов собственника (Hausgeld) (например, вознаграждение управляющего), расходы на ремонт, расходы на управление арендой, транспортные расходы и расходы на консультации, а также амортизация (AfA). Отчисления в резервный фонд на содержание (Erhaltungsrücklage) сообщества собственников на практике становятся вычитаемыми только тогда, когда сообщество фактически расходует эти средства на содержание.

Внимание при ремонте вскоре после покупки: если расходы на ремонт в первые три года превышают без НДС 15 % стоимости приобретения здания, они согласно § 6 абз. 1 № 1a EStG считаются затратами на создание, связанными с приобретением (anschaffungsnahe Herstellungskosten), и учитываются только через амортизацию (AfA).

Декларация и сроки

Декларация подаётся за каждый календарный год. Без налогового консультанта срок согласно § 149 абз. 2 AO, как правило, истекает в конце седьмого месяца после окончания года (31 июля); при участии налогового консультанта действуют более длительные сроки. Храните договор купли-продажи, расчёты по взносам на содержание дома (Hausgeld), договоры аренды и подтверждающие документы в упорядоченном виде.

Соглашение об избежании двойного налогообложения

Согласно заключённым Германией соглашениям об избежании двойного налогообложения — в соответствии со ст. 6 Модельной конвенции ОЭСР — право налогообложения имеет государство, в котором находится недвижимость. Государство Вашего проживания в зависимости от соглашения либо освобождает эти доходы от налога (часто с оговоркой о прогрессии, Progressionsvorbehalt), либо засчитывает уплаченный в Германии налог. Как поступит Ваша страна, зависит от соответствующего соглашения и Вашего национального права.

Источники

• https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__49.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__19.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__50.html
• https://www.finanz-tools.de/einkommensteuer/grundfreibetrag-tabelle
• https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__1.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__6.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__149.html
• https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/schede/pagamenti/imposta-sul-valore-degli-immobili-estero-ivie/base-imponibile-e-aliquota-scheda-ivie
• https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/Schede/Pagamenti/Imposta+sul+valore+degli+immobili+estero+Ivie/Versamento+e+dichiarazione+scheda+IVIE/?page=schede
• https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/declaraciones-informativas/modelo-720-decla_____sobre-bienes-derechos-extranjero_/preguntas-frecuentes.html
• https://taxdown.es/inversion-acciones-bolsa/modelo-720
• https://bofip.impots.gouv.fr/doctrine/pgp/2587-PGP
• https://rechtsanwalt-griechenland.de/wp-content/uploads/2026/07/Doppelbesteuerungsabkommen_Deutschland_Griechenland.pdf
• https://www.irs.gov/businesses/small-businesses-self-employed/report-of-foreign-bank-and-financial-accounts-fbar
• https://www.gov.uk/tax-foreign-income

Общая информация по состоянию на октябрь 2026 года. Она не заменяет консультацию налогового консультанта, адвоката или нотариуса.