Mieteinnahmen aus Deutschland versteuern ohne Wohnsitz in Deutschland
Wer in Deutschland eine Wohnung vermietet, aber im Ausland lebt, ist mit diesen Mieteinkünften in Deutschland beschränkt steuerpflichtig. Das Besteuerungsrecht liegt nach den Doppelbesteuerungsabkommen in der Regel beim Staat, in dem die Immobilie liegt. Dieser Beitrag erklärt die Grundzüge; die Berechnung im Einzelfall gehört zum Steuerberater.
Beschränkte Steuerpflicht
Natürliche Personen ohne Wohnsitz und gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland sind mit ihren inländischen Einkünften beschränkt steuerpflichtig. Zu diesen Einkünften gehören nach § 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Grundbesitz, der im Inland liegt.
Es gibt keinen Steuerabzug an der Quelle; die Einkünfte werden über eine Einkommensteuererklärung in Deutschland veranlagt. Zuständig ist nach § 19 Abs. 2 Abgabenordnung grundsätzlich das Finanzamt, in dessen Bezirk die Wohnung liegt (bei mehreren Objekten das mit dem wertvollsten Vermögen).
Kein Grundfreibetrag – mit einer Ausnahme
Beschränkt Steuerpflichtige werden nach dem normalen progressiven Tarif besteuert, jedoch wird das zu versteuernde Einkommen nach § 50 Abs. 1 Satz 2 EStG um den Grundfreibetrag erhöht. Praktisch entfällt damit der steuerfreie Grundbetrag, der 2026 bei 12.348 € liegt; schon kleine Überschüsse werden besteuert.
Wer nahezu sein gesamtes Einkommen in Deutschland erzielt (mindestens 90 % oder ausländische Einkünfte unter dem Grundfreibetrag), kann nach § 1 Abs. 3 EStG beantragen, als unbeschränkt steuerpflichtig behandelt zu werden. Für typische Kapitalanleger mit Einkommen im Heimatland trifft das selten zu.
Abschreibung (AfA) auf das Gebäude
Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten, nicht der Anteil für Grund und Boden. Die lineare AfA beträgt nach § 7 Abs. 4 EStG jährlich 3 % für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, 2 % bei Fertigstellung zwischen dem 1. Januar 1925 und dem 31. Dezember 2022 und 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925.
Für neue Mietwohngebäude, mit deren Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde (oder bei Kaufvertrag in diesem Zeitraum im Jahr der Fertigstellung), ist alternativ eine degressive AfA von 5 % des Restwerts möglich (§ 7 Abs. 5a EStG). Ob sie für Sie günstiger ist, sollte der Steuerberater rechnen.
Werbungskosten
Abziehbar sind insbesondere Schuldzinsen, die nicht auf den Mieter umlegbaren Teile des Hausgelds (etwa Verwaltervergütung), Reparaturen, Kosten einer Mietverwaltung, Fahrt- und Beratungskosten sowie die AfA. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft wird in der Praxis erst abziehbar, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für Erhaltung ausgibt.
Achtung bei Renovierungen kurz nach dem Kauf: Übersteigen Instandsetzungskosten in den ersten drei Jahren netto 15 % der Gebäudeanschaffungskosten, gelten sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als anschaffungsnahe Herstellungskosten und wirken nur über die AfA.
Erklärung und Fristen
Die Erklärung ist für jedes Kalenderjahr abzugeben. Ohne Steuerberater endet die Frist nach § 149 Abs. 2 AO grundsätzlich mit Ablauf des siebten Monats nach Jahresende (31. Juli), mit Steuerberater gelten längere Fristen. Bewahren Sie Kaufvertrag, Hausgeldabrechnungen, Mietverträge und Belege geordnet auf.
Doppelbesteuerungsabkommen
Nach den deutschen Doppelbesteuerungsabkommen – entsprechend Art. 6 des OECD-Musterabkommens – darf der Staat besteuern, in dem die Immobilie liegt. Ihr Wohnsitzstaat stellt die Einkünfte je nach Abkommen frei (häufig unter Progressionsvorbehalt) oder rechnet die deutsche Steuer an. Wie Ihr Heimatstaat verfährt, hängt vom jeweiligen Abkommen und Ihrem nationalen Recht ab.
Quellen
- https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__49.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__19.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__50.html
- https://www.finanz-tools.de/einkommensteuer/grundfreibetrag-tabelle
- https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__1.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__6.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__149.html
- https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/schede/pagamenti/imposta-sul-valore-degli-immobili-estero-ivie/base-imponibile-e-aliquota-scheda-ivie
- https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/Schede/Pagamenti/Imposta+sul+valore+degli+immobili+estero+Ivie/Versamento+e+dichiarazione+scheda+IVIE/?page=schede
- https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/declaraciones-informativas/modelo-720-decla_____sobre-bienes-derechos-extranjero_/preguntas-frecuentes.html
- https://taxdown.es/inversion-acciones-bolsa/modelo-720
- https://bofip.impots.gouv.fr/doctrine/pgp/2587-PGP
- https://rechtsanwalt-griechenland.de/wp-content/uploads/2026/07/Doppelbesteuerungsabkommen_Deutschland_Griechenland.pdf
- https://www.irs.gov/businesses/small-businesses-self-employed/report-of-foreign-bank-and-financial-accounts-fbar
- https://www.gov.uk/tax-foreign-income
Häufige Fragen
Muss ich auch bei Verlust eine Erklärung abgeben?
Eine Erklärung ist sinnvoll, damit Verluste festgestellt und mit späteren Überschüssen aus deutschen Quellen verrechnet werden können. Ob eine Pflicht besteht, klärt der Steuerberater oder das Finanzamt.
Wird die Steuer von der Miete einbehalten?
Nein, bei Mieteinkünften von Privatpersonen gibt es keinen Quellensteuerabzug; die Steuer wird über die Veranlagung festgesetzt.
Welcher Abschreibungssatz gilt für einen Altbau von 1910?
Für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA 2,5 % pro Jahr.
Allgemeine Informationen, Stand Oktober 2026. Sie ersetzen keine Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.
