Руководство

Отопление и энергия: что меняет для покупателей квартир Закон о модернизации зданий 2026 года

Прежний Закон об энергетике зданий (Gebäudeenergiegesetz, GEG), часто называемый «законом об отоплении», в 2026 году был основательно переработан и теперь называется Законом о модернизации зданий (Gebäudemodernisierungsgesetz, GModG). Для покупателей квартир в старых домах важны прежде всего правила в отношении существующих систем отопления и энергетического паспорта.

Законодательство и вступление в силу

Бундестаг принял GModG 10 июля 2026 года; Бундесрат не созывал согласительную комиссию. Закон был опубликован 28 июля 2026 года в Федеральном вестнике законов (BGBl. 2026 I Nr. 226), и его основные положения вступили в силу 29 июля 2026 года. Остальные части вступают в силу поэтапно в 2027, 2028 и 2030 годах.

По содержанию это не отмена, а реформа: GEG продолжает действовать под новым названием и с изменёнными обязанностями. Ожидаются новые иски против закона; детали ещё могут измениться в результате последующих законов.

Что действует в отношении систем отопления

Обязанность при установке нового отопления использовать не менее 65 % возобновляемых источников энергии (§ 71 GEG в старой редакции) отменена. Масляные и газовые системы отопления можно и дальше эксплуатировать, а также устанавливать заново.

Для вновь установленных газовых, масляных систем отопления или систем на сжиженном газе вместо этого действуют так называемые «биоступени» (Bio-Treppe): минимальная доля климатически безопасного топлива (биометан, биомасло, водород) — 10 % с 2029 года, 15 % с 2030 года, 30 % с 2035 года и 60 % с 2040 года. Это требование может быть выполнено и с помощью гибридных систем с тепловым насосом или солнечными коллекторами. С 2045 года топливо для отопления должно быть полностью климатически нейтральным.

Прежняя обязанность замены отопительных котлов старше 30 лет (§ 72 GEG в старой редакции) отменена без замены. Для владельцев существующих газовых и масляных систем отопления с 2028 года предусмотрена квота на зелёный газ или зелёное печное топливо, подробности которой должен урегулировать отдельный закон до конца 2026 года.

Расходы для арендодателей

Для вновь установленных газовых или масляных систем отопления сетевые тарифы, расходы на CO₂ и дополнительные расходы на биотопливо согласно изменённым правилам Закона о распределении расходов на CO₂ (CO₂-Kostenaufteilungsgesetz) в принципе должны делиться поровну между арендодателем и арендатором. Для существующих систем отопления по-прежнему действует распределение расходов на CO₂ по ступенчатой модели, ориентированной на энергопотребление здания.

Тот, кто устанавливает тепловой насос, не отвечающий установленным законом требованиям к эффективности, по данным специализированных публикаций рискует иметь возможность лишь в ограниченном объёме переложить расходы на модернизацию на арендаторов. Поручите заранее провести юридическую и техническую оценку модернизации.

Энергетический паспорт при продаже

Продавцы или маклеры должны предъявить заинтересованным покупателям энергетический паспорт (Energieausweis) или его копию не позднее чем при осмотре; это может быть сделано и путём хорошо заметного вывешивания. Если осмотр не проводится, паспорт необходимо предъявить незамедлительно, не позднее чем по требованию. После заключения договора купли-продажи его необходимо незамедлительно передать покупателю (§ 80 абз. 4 GModG).

В коммерческих объявлениях о недвижимости — при наличии энергетического паспорта — необходимо указывать вид паспорта, значение потребности в энергии или потребления энергии, основной энергоноситель, год постройки и класс энергоэффективности (§ 87 GModG). Энергетический паспорт действителен десять лет.

Что это означает для квартир в старых домах

Для покупателей существующих квартир с принятием GModG исчезает непосредственное давление, вынуждающее заменить исправное масляное или газовое отопление. Однако в долгосрочной перспективе стоимость ископаемого топлива растёт из-за цены на CO₂, «биоступеней» (Bio-Treppe) и квоты на зелёный газ.

Перед покупкой проверьте: возраст и тип центрального отопления, решения сообщества собственников по отоплению, утеплению или окнам, размер резервного фонда (Erhaltungsrücklage) и класс энергоэффективности в энергетическом паспорте. При индивидуальном отоплении в квартире (напр. поэтажном газовом отоплении) решения часто касаются только отдельного собственника.

Как читать энергетический паспорт

Существует два вида: паспорт потребности (Bedarfsausweis) рассчитывает потребность в энергии исходя из конструкции здания и инженерных систем, паспорт потребления (Verbrauchsausweis) основан на фактическом потреблении жильцов за последние годы. Показатели потребления сильно зависят от поведения пользователей и наличия пустующих помещений; показатели потребности лучше сопоставимы между зданиями.

Жилые здания распределяются по классам энергоэффективности от A+ (очень эффективные) до H. В старых зданиях обращайте внимание на показатель в кВт·ч на м² в год, на вид энергоносителя и на рекомендации по модернизации, прилагаемые к энергетическому паспорту (Energieausweis).

Согласно информационному порталу BBSR, имплементация Директивы ЕС об энергетических характеристиках зданий (EPBD) должна быть осуществлена позднее отдельным шагом; в связи с этим содержание энергетического паспорта ещё может измениться.

Источники

• https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/gebaeudemodernisierungsgesetz-gmg_84342_683694.html
• https://www.ebnerstolz.de/de/unser-angebot/leistungen/rechtsberatung/energierecht/gebaeudemodernisierungsgesetz-verabschiedet-109427.html
• https://www.gmodg.bund.de/GModG/DE/Home/startseite/GModG_News/GModG_News-node.html
• https://www.buzer.de/80_GModG.htm
• https://www.buzer.de/87_GModG.htm
• https://www.hausundgrund.de/sites/default/files/secure_downloads/W16%20-%20GModG%20%E2%80%93%20Geb%C3%A4udemodernisierungsgesetz%20-%20Pflichtangaben%20in%20Immobilienanzeigen.pdf
• https://www.gesetze-im-internet.de/co2kostaufg/

Общая информация по состоянию на октябрь 2026 года. Она не заменяет консультацию налогового консультанта, адвоката или нотариуса.