Heizung und Energie: was das Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 für Wohnungskäufer ändert
Das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG), oft „Heizungsgesetz“ genannt, wurde 2026 grundlegend überarbeitet und heißt nun Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Für Käufer älterer Wohnungen sind vor allem die Regeln zu bestehenden Heizungen und zum Energieausweis wichtig.
Gesetzgebung und Inkrafttreten
Der Bundestag hat das GModG am 10. Juli 2026 beschlossen; der Bundesrat hat keinen Vermittlungsausschuss angerufen. Das Gesetz wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226) und ist in seinen Kernregeln am 29. Juli 2026 in Kraft getreten. Weitere Teile folgen gestaffelt 2027, 2028 und 2030.
Inhaltlich ist es keine Abschaffung, sondern eine Reform: Das GEG läuft unter neuem Namen und mit geänderten Pflichten weiter. Weitere Klagen gegen das Gesetz werden erwartet; Details können sich durch Folgegesetze noch ändern.
Was für Heizungen gilt
Die Pflicht, beim Einbau einer neuen Heizung mindestens 65 % erneuerbare Energien zu nutzen (§ 71 GEG alt), ist entfallen. Öl- und Gasheizungen dürfen weiter betrieben und auch neu eingebaut werden.
Für neu eingebaute Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen gilt stattdessen eine sogenannte Bio-Treppe: Ein Mindestanteil klimafreundlicher Brennstoffe (Biomethan, Bioöl, Wasserstoff) von 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040. Sie kann auch über Hybridanlagen mit Wärmepumpe oder Solarthermie erfüllt werden. Ab 2045 müssen Heizbrennstoffe vollständig klimaneutral sein.
Die bisherige Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Heizkessel (§ 72 GEG alt) wurde ersatzlos gestrichen. Für Betreiber bestehender Gas- und Ölheizungen ist ab 2028 eine Quote für grünes Gas bzw. grünes Heizöl vorgesehen, deren Einzelheiten ein weiteres Gesetz bis Ende 2026 regeln soll.
Kosten für Vermieter
Für neu eingebaute Gas- oder Ölheizungen sollen Netzentgelte, CO₂-Kosten und Mehrkosten für Biobrennstoffe nach den geänderten Regeln des CO₂-Kostenaufteilungsgesetzes grundsätzlich hälftig zwischen Vermieter und Mieter geteilt werden. Für bestehende Heizungen gilt weiterhin die Aufteilung der CO₂-Kosten nach dem Stufenmodell, das sich am Energieverbrauch des Gebäudes orientiert.
Wer eine Wärmepumpe einbaut, die die gesetzlichen Effizienzanforderungen nicht erfüllt, riskiert nach Fachberichten, Modernisierungskosten nur eingeschränkt auf Mieter umlegen zu können. Lassen Sie Modernisierungen vorher rechtlich und technisch bewerten.
Energieausweis beim Verkauf
Verkäufer oder Makler müssen Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie vorlegen; dies kann auch durch deutlich sichtbares Aushängen geschehen. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich, spätestens auf Verlangen vorzulegen. Nach Abschluss des Kaufvertrags ist er dem Käufer unverzüglich zu übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG).
In kommerziellen Immobilienanzeigen sind – wenn ein Energieausweis vorliegt – Art des Ausweises, Energiebedarfs- oder Verbrauchswert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse anzugeben (§ 87 GModG). Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig.
Was das für ältere Wohnungen heißt
Für Käufer bestehender Wohnungen entfällt mit dem GModG der unmittelbare Druck, eine funktionierende Öl- oder Gasheizung auszutauschen. Langfristig steigen aber die Kosten fossiler Brennstoffe durch CO₂-Preis, Bio-Treppe und Grüngasquote.
Prüfen Sie vor dem Kauf: Alter und Art der Zentralheizung, Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft zu Heizung, Dämmung oder Fenstern, Höhe der Erhaltungsrücklage und die Effizienzklasse im Energieausweis. Bei Einzelheizungen in der Wohnung (z. B. Gasetagenheizung) betreffen Entscheidungen häufig nur den einzelnen Eigentümer.
Energieausweis lesen
Es gibt zwei Arten: Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf aus Bauweise und Anlagentechnik, der Verbrauchsausweis beruht auf dem tatsächlichen Verbrauch der Bewohner in den letzten Jahren. Verbrauchswerte hängen stark vom Nutzerverhalten und Leerstand ab; Bedarfswerte sind zwischen Gebäuden besser vergleichbar.
Wohngebäude werden in Effizienzklassen von A+ (sehr effizient) bis H eingeordnet. Achten Sie bei älteren Gebäuden auf den Kennwert in kWh je m² und Jahr, auf den Energieträger und auf Modernisierungsempfehlungen, die dem Ausweis beiliegen.
Die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) soll nach Angaben des BBSR-Infoportals später in einem gesonderten Schritt erfolgen; dadurch können sich Inhalte des Energieausweises noch ändern.
Quellen
- https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/gebaeudemodernisierungsgesetz-gmg_84342_683694.html
- https://www.ebnerstolz.de/de/unser-angebot/leistungen/rechtsberatung/energierecht/gebaeudemodernisierungsgesetz-verabschiedet-109427.html
- https://www.gmodg.bund.de/GModG/DE/Home/startseite/GModG_News/GModG_News-node.html
- https://www.buzer.de/80_GModG.htm
- https://www.buzer.de/87_GModG.htm
- https://www.hausundgrund.de/sites/default/files/secure_downloads/W16%20-%20GModG%20%E2%80%93%20Geb%C3%A4udemodernisierungsgesetz%20-%20Pflichtangaben%20in%20Immobilienanzeigen.pdf
- https://www.gesetze-im-internet.de/co2kostaufg/
Häufige Fragen
Muss ich meine alte Gasheizung austauschen?
Nach dem GModG nein; die Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Kessel wurde gestrichen. Für Betreiber bestehender Anlagen ist ab 2028 eine Grüngasquote vorgesehen, deren Details noch geregelt werden.
Gilt die 65-%-Regel noch?
Nein. Sie wurde durch das GModG aufgehoben (in Kraft seit 29. Juli 2026).
Muss ich den Energieausweis vor dem Kauf sehen?
Der Verkäufer muss ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Vertragsschluss übergeben.
Allgemeine Informationen, Stand Oktober 2026. Sie ersetzen keine Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.
