Wohnung in Deutschland kaufen ohne Anreise: Vollmacht, Genehmigung, Fernabwicklung
Viele Käufer aus dem Ausland möchten nicht für jeden Termin nach Deutschland reisen. Das ist möglich – aber nur über eine Vertretung beim Notar, denn eine Beurkundung per Video ist für Grundstückskaufverträge derzeit nicht zugelassen. Wichtig ist die richtige Form der Vollmacht.
Gibt es eine Online-Beurkundung für den Wohnungskauf?
Nein, Stand Oktober 2026 nicht. Nach § 16a Beurkundungsgesetz ist eine Beurkundung per Videokommunikation über das System der Bundesnotarkammer nur zulässig, soweit ein Gesetz sie ausdrücklich erlaubt. Solche Zulassungen gibt es vor allem im Gesellschaftsrecht, etwa bei der Gründung einer GmbH; für Grundstückskaufverträge fehlt sie.
Der Bundestag hat am 7. Mai 2026 ein Gesetz zur Digitalisierung des Vollzugs von Immobilienverträgen beschlossen. Es betrifft den elektronischen Austausch zwischen Notaren, Grundbuchämtern und Behörden nach der Beurkundung (ab 2027), nicht die Beurkundung selbst. Auch die sogenannte elektronische Präsenzbeurkundung setzt die Anwesenheit vor dem Notar voraus.
Weg 1: Vollmacht vor dem Termin
Sie bevollmächtigen eine Vertrauensperson, den Kaufvertrag und die Auflassung in Ihrem Namen zu erklären. Damit das Grundbuchamt die Erklärungen akzeptiert, muss die Vollmacht nach § 29 Grundbuchordnung mindestens öffentlich beglaubigt sein, also mit notariell beglaubigter Unterschrift. In bestimmten Fällen – etwa bei einer unwiderruflichen Vollmacht – verlangt die Rechtsprechung die Beurkundung; der Notar in Deutschland sollte den Vollmachtstext deshalb vorab entwerfen.
Im Ausland kann die Unterschrift an einer deutschen Auslandsvertretung beglaubigt werden; konsularische Urkunden stehen nach dem Konsulargesetz denen eines deutschen Notars gleich. Nicht jede Vertretung bietet das an, Honorarkonsuln sind nicht dazu verpflichtet – vorher Termin und Leistung klären.
Alternativ beglaubigt ein Notar im Wohnsitzland. Für die Verwendung in Deutschland ist dann in der Regel eine Apostille nach dem Haager Übereinkommen von 1961 nötig, außerdem eine Übersetzung, wenn die Vollmacht nicht auf Deutsch abgefasst ist. Mit einigen Staaten, darunter Frankreich, Italien und Griechenland, bestehen bilaterale Abkommen über die Befreiung von der Legalisation; ob sie für Ihre konkrete Notarurkunde gelten, sollte der deutsche Notar vorab bestätigen.
Weg 2: vollmachtlose Vertretung mit Nachgenehmigung
Häufig handelt bei der Beurkundung ein Vertreter ohne Vollmacht, zum Beispiel ein Mitarbeiter des Notars oder eine Vertrauensperson. Der Vertrag ist dann schwebend unwirksam, bis der Käufer ihn genehmigt (§ 177 BGB). Die Genehmigung wird anschließend im Ausland mit beglaubigter Unterschrift erklärt und dem Notar übersandt.
Ist der Käufer Verbraucher und der Verkäufer Unternehmer, soll der Verbraucher seine Erklärungen nach § 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz grundsätzlich selbst oder durch eine Vertrauensperson abgeben. Der Notar entscheidet, welcher Weg im Einzelfall zulässig ist.
Besichtigung per Video und Unterlagen digital
Eine Videobesichtigung ersetzt keinen Gutachter, kann aber Grundriss, Zustand und Umgebung gut zeigen. Bitten Sie um eine ungeschnittene Live-Führung, Aufnahmen von Fenstern, Bad, Heizung und Treppenhaus sowie um die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Der Energieausweis ist bei einem Verkauf ohne Besichtigung unverzüglich, spätestens auf Verlangen vorzulegen.
Steuer-ID, Konto und Zahlung
Der Notar muss dem Finanzamt den Kauf anzeigen; die Anzeige enthält nach § 20 Grunderwerbsteuergesetz auch die steuerliche Identifikationsnummer der Beteiligten. Wer keinen Wohnsitz in Deutschland hat, besitzt oft noch keine. Klären Sie früh mit dem Notar, wie die Nummer für Sie beschafft oder ersetzt wird.
Ein deutsches Konto ist für den Kauf nicht vorgeschrieben. Der Kaufpreis muss aber unbar überwiesen werden (§ 16a Geldwäschegesetz); planen Sie bei Auslandsüberweisungen ausreichend Zeit und gegebenenfalls Wechselkursrisiken ein.
Übergabe durch einen Vertreter
Die Schlüsselübergabe kann eine bevollmächtigte Person, ein Hausverwalter oder ein Dienstleister übernehmen. Für die Übergabe genügt in der Regel eine einfache schriftliche Vollmacht. Lassen Sie ein Protokoll mit Zählerständen, Schlüsselanzahl und Fotos erstellen.
Quellen
- https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__16a.html
- https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/digitaler-notarvertrag_84342_513880.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__29.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/konsg/__10.html
- https://www.auswaertiges-amt.de/de/service/konsularinfo/beurkundungen-beglaubigungen
- https://www.hcch.net/de/instruments/conventions/status-table/?cid=41
- https://recht.nrw.de/lrmb/verwaltungsvorschrift/20052025-beglaubigung-und-legalisation-von-urkunden-die-zum-gebrauch-im/
- https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__177.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__17.html
- https://www.buzer.de/80_GModG.htm
- https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__20.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/gwg_2017/__16a.html
- https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2014/833/oj
- https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2014/269/oj
Häufige Fragen
Reicht eine Vollmacht mit einfacher Unterschrift?
Für das Grundbuch nicht. Erforderlich ist mindestens eine öffentlich beglaubigte Unterschrift (§ 29 GBO); in manchen Fällen eine beurkundete Vollmacht.
Kann ich per Zoom beim Notar unterschreiben?
Nein. Eine Videobeurkundung ist für Grundstückskaufverträge gesetzlich nicht zugelassen (Stand Oktober 2026).
Wie lange dauert die Nachgenehmigung?
Das hängt vom Termin beim Konsulat oder Notar im Ausland, der Apostille und dem Postweg ab. Planen Sie mehrere Wochen ein; erst mit Eingang der Genehmigung wird der Vertrag wirksam.
Allgemeine Informationen, Stand Oktober 2026. Sie ersetzen keine Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.
