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Acquistare un appartamento in Germania senza recarsi sul posto: procura, ratifica, gestione a distanza

Molti acquirenti dall'estero non desiderano recarsi in Germania per ogni appuntamento. È possibile – ma solo tramite una rappresentanza presso il notaio, poiché un rogito in video non è attualmente ammesso per i contratti di compravendita immobiliare. È importante la forma corretta della procura.

Esiste un rogito online per l'acquisto di un appartamento?

No, non a ottobre 2026. Ai sensi del § 16a della legge sugli atti notarili (Beurkundungsgesetz) un rogito in videocomunicazione tramite il sistema della Camera federale dei notai (Bundesnotarkammer) è ammesso solo se una legge lo consente espressamente. Tali autorizzazioni esistono soprattutto nel diritto societario, ad esempio per la costituzione di una GmbH; per i contratti di compravendita immobiliare mancano.

Il 7 maggio 2026 il Bundestag ha approvato una legge sulla digitalizzazione dell'esecuzione dei contratti immobiliari. Riguarda lo scambio elettronico tra notai, uffici del registro fondiario (Grundbuchämter) e autorità dopo il rogito (a partire dal 2027), non il rogito stesso. Anche il cosiddetto rogito elettronico in presenza (elektronische Präsenzbeurkundung) presuppone la presenza davanti al notaio.

Via 1: procura prima dell'appuntamento

Lei conferisce a una persona di fiducia la procura per rendere in Suo nome le dichiarazioni relative al contratto di compravendita e all'atto di trasferimento (Auflassung). Affinché l'ufficio del registro fondiario (Grundbuchamt) accetti le dichiarazioni, la procura deve essere, ai sensi del § 29 del regolamento sul registro fondiario (Grundbuchordnung), almeno autenticata pubblicamente, cioè con firma autenticata da notaio. In determinati casi – ad esempio per una procura irrevocabile – la giurisprudenza richiede l'atto notarile; il notaio in Germania dovrebbe quindi redigere in anticipo il testo della procura.

All'estero la firma può essere autenticata presso una rappresentanza diplomatica tedesca; ai sensi della legge consolare (Konsulargesetz) gli atti consolari sono equiparati a quelli di un notaio tedesco. Non tutte le rappresentanze offrono questo servizio, i consoli onorari non vi sono obbligati – chiarire prima appuntamento e prestazione.

In alternativa l'autenticazione può essere effettuata da un notaio nel Paese di residenza. Per l'utilizzo in Germania è allora di norma necessaria un'apostille ai sensi della Convenzione dell'Aia del 1961, oltre a una traduzione se la procura non è redatta in tedesco. Con alcuni Stati, tra cui Francia, Italia e Grecia, esistono accordi bilaterali di esenzione dalla legalizzazione; se si applicano al Suo specifico atto notarile dovrebbe essere confermato in anticipo dal notaio tedesco.

Via 2: rappresentanza senza procura con ratifica successiva (Nachgenehmigung)

Spesso al rogito (Beurkundung) agisce un rappresentante senza procura, ad esempio un collaboratore del notaio o una persona di fiducia. Il contratto è allora inefficace in modo sospeso (schwebend unwirksam) finché l'acquirente non lo ratifica (§ 177 BGB). La ratifica (Genehmigung) viene poi dichiarata all'estero con firma autenticata e inviata al notaio.

Se l'acquirente è un consumatore e il venditore un imprenditore, ai sensi del § 17 comma 2a della legge sugli atti notarili (Beurkundungsgesetz) il consumatore deve di norma rendere le proprie dichiarazioni personalmente o tramite una persona di fiducia. Il notaio decide quale strada sia ammissibile nel singolo caso.

Visita in video e documenti in formato digitale

Una visita in video non sostituisce un perito, ma può mostrare bene planimetria, stato e dintorni. Chieda una visita guidata in diretta senza tagli, riprese di finestre, bagno, riscaldamento e vano scala nonché la documentazione della comunità dei proprietari. In caso di vendita senza visita l'attestato di prestazione energetica (Energieausweis) va presentato senza indugio, al più tardi su richiesta.

Codice fiscale (Steuer-ID), conto e pagamento

Il notaio deve comunicare l'acquisto all'ufficio delle imposte (Finanzamt); ai sensi del § 20 della legge sull'imposta sull'acquisto di immobili (Grunderwerbsteuergesetz) la comunicazione contiene anche il codice di identificazione fiscale (steuerliche Identifikationsnummer) delle parti. Chi non ha la residenza in Germania spesso non ne possiede ancora uno. Chiarisca per tempo con il notaio come ottenere o sostituire il codice nel Suo caso.

Per l'acquisto non è obbligatorio un conto tedesco. Il prezzo di acquisto deve però essere bonificato in forma non in contanti (§ 16a della legge antiriciclaggio, Geldwäschegesetz); per i bonifici dall'estero preveda tempi sufficienti ed eventualmente rischi di cambio.

Consegna tramite un rappresentante

La consegna delle chiavi può essere effettuata da una persona delegata, da un amministratore dell'immobile o da un fornitore di servizi. Per la consegna è di norma sufficiente una semplice procura scritta. Faccia redigere un verbale con le letture dei contatori, il numero di chiavi e fotografie.

Fonti

• https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__16a.html
• https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/digitaler-notarvertrag_84342_513880.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__29.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/konsg/__10.html
• https://www.auswaertiges-amt.de/de/service/konsularinfo/beurkundungen-beglaubigungen
• https://www.hcch.net/de/instruments/conventions/status-table/?cid=41
• https://recht.nrw.de/lrmb/verwaltungsvorschrift/20052025-beglaubigung-und-legalisation-von-urkunden-die-zum-gebrauch-im/
• https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__177.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__17.html
• https://www.buzer.de/80_GModG.htm
• https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__20.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/gwg_2017/__16a.html
• https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2014/833/oj
• https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2014/269/oj

Informazioni generali, aggiornate a ottobre 2026. Non sostituiscono la consulenza di un commercialista, avvocato o notaio.