Rendite einer vermieteten Wohnung richtig berechnen
In Exposés steht oft eine Bruttorendite. Für eine Anlageentscheidung reicht sie nicht, weil Nebenkosten, nicht umlegbare Kosten und Leerstand fehlen. Dieser Beitrag zeigt, wie man nachrechnet – ohne Prognose über künftige Wertentwicklung.
Bruttomietrendite und Kaufpreisfaktor
Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert: Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Beide Kennzahlen eignen sich für den schnellen Vergleich ähnlicher Objekte, sagen aber nichts über die tatsächlichen Kosten.
Verwenden Sie die tatsächlich vereinbarte Nettokaltmiete laut Mietvertrag, nicht eine erhoffte Marktmiete. Bei Neuvermietung begrenzt in Berlin die Mietpreisbremse, im laufenden Mietverhältnis die Kappungsgrenze das Steigerungspotenzial.
Nettomietrendite: was abgezogen werden muss
Auf der Kostenseite gehören die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler) zur Investition. Auf der Ertragsseite sind alle Kosten abzuziehen, die der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen kann.
Nicht umlegbar sind nach der Betriebskostenverordnung insbesondere die Verwaltungskosten (WEG-Verwaltung, gegebenenfalls Mietverwaltung) und die Instandhaltung bzw. Instandsetzung. Dazu kommen die Zuführung zur Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft, eigene Reparaturen in der Wohnung und ein Abschlag für Mietausfall (Leerstand bei Mieterwechsel, Zahlungsausfälle).
Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete − nicht umlegbare Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100.
Beispielrechnung (Annahmen, kein Angebot)
Wohnung in Berlin, 60 m², Kaufpreis 250.000 €, vermietet zu 700 € nettokalt im Monat (8.400 € im Jahr). Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer 6 % = 15.000 €, Notar und Grundbuch 1,5 % = 3.750 €, Maklerprovision 3,57 % = 8.925 €; Gesamtinvestition 277.675 €.
Bruttomietrendite: 8.400 ÷ 250.000 = 3,36 %; Kaufpreisfaktor 29,8.
Nicht umlegbare Kosten pro Jahr (Annahmen): WEG-Verwaltervergütung 360 €, Zuführung zur Erhaltungsrücklage 720 €, Instandhaltung im Sondereigentum 480 €, Mietausfallwagnis 2 % = 168 €; zusammen 1.728 €.
Nettomietrendite: (8.400 − 1.728) ÷ 277.675 = 2,40 % vor Finanzierung und Steuern.
Finanzierung und Steuern
Liegt der Darlehenszins über der Nettomietrendite – im Oktober 2026 kosten zehnjährige Baudarlehen je nach Quelle rund 4,1 bis 4,5 % effektiv –, senkt jeder finanzierte Euro die laufende Eigenkapitalrendite (negativer Hebel). Das Ergebnis hängt dann stärker von Mietsteigerungen und Wertentwicklung ab, die niemand garantieren kann.
Steuerlich mindern Abschreibung, Schuldzinsen und Werbungskosten das zu versteuernde Ergebnis. Wie viel davon wirtschaftlich übrig bleibt, hängt vom persönlichen Steuersatz in Deutschland und im Wohnsitzland ab; rechnen Sie das mit einem Steuerberater nach.
Risiken
Regulierungsrisiko: Mietpreisbremse, Kappungsgrenze, Milieuschutz und Kündigungsschutz begrenzen Mieterhöhungen und Nutzungsänderungen.
Kostenrisiko: Sonderumlagen für Dach, Fassade oder Heizung, steigende Verwaltungs- und Energiekosten, CO₂-Kostenanteile des Vermieters.
Mieterrisiko: Zahlungsausfall und lange Räumungsverfahren; Leerstand beim Mieterwechsel.
Markt- und Zinsrisiko: Preise können fallen, Anschlussfinanzierungen teurer werden. Liquiditätsrisiko: Eine Wohnung lässt sich nicht kurzfristig zu einem bestimmten Preis verkaufen. Währungsrisiko bei Einkommen außerhalb des Euroraums.
Wie empfindlich die Rechnung ist
Steht die Wohnung im Beispiel bei einem Mieterwechsel drei Monate leer, fehlen 2.100 € statt der angesetzten 168 €. Die nicht umlegbaren Kosten steigen auf 3.660 €, die Nettomietrendite für dieses Jahr sinkt auf (8.400 − 3.660) ÷ 277.675 = 1,71 %.
Beschließt die Gemeinschaft eine Sonderumlage von 5.000 € für die Wohnung, entspricht das rund drei Vierteln eines Jahresnettoertrags im Grundfall. Umgekehrt erhöht eine zulässige Mieterhöhung um 10 % die Nettomietrendite im Beispiel auf etwa 2,70 %.
Rechnen Sie deshalb immer mehrere Szenarien und halten Sie eine Liquiditätsreserve für Leerstand und Sonderumlagen vor.
Quellen
- https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html
- https://www.haufe.de/id/beitrag/grunderwerbsteuersaetze-der-bundeslaender-uebersicht-HI3037525.html
- https://www.vr.de/privatkunden/themenwelten/wohnen-immobilien/bauen-kaufen/notarkosten-hauskauf.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html
- https://www.drklein.de/aktuelle-bauzinsen.html
- https://www.baufi24.de/presse/pressemitteilungen/zinskommentar-102026/
- https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html
Häufige Fragen
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine allgemeingültige Zahl gibt es nicht. Höhere Renditen gehen meist mit höheren Risiken einher, etwa in Regionen mit Leerstand oder bei Sanierungsbedarf.
Gehört die Erhaltungsrücklage zu den Kosten?
Für die Liquidität ja. Steuerlich ist sie nach der Praxis der Finanzverwaltung erst abziehbar, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich ausgibt.
Warum rechnet man mit Mietausfallwagnis?
Weil auch gut vermietete Wohnungen beim Mieterwechsel leer stehen oder Mieter nicht zahlen können. Ein pauschaler Abschlag macht Kalkulationen vergleichbar.
Allgemeine Informationen, Stand Oktober 2026. Sie ersetzen keine Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.
