Guida

Calcolare correttamente il rendimento di un appartamento locato

Negli exposé è spesso indicato un rendimento lordo. Per una decisione di investimento non basta, perché mancano spese accessorie, costi non ripartibili e sfitto. Questo articolo mostra come ricalcolarlo – senza previsioni sull'andamento futuro del valore.

Rendimento locativo lordo e moltiplicatore del prezzo di acquisto

Rendimento locativo lordo = canone annuo netto a freddo ÷ prezzo di acquisto × 100. Il moltiplicatore del prezzo di acquisto (Kaufpreisfaktor) è il valore inverso: prezzo di acquisto ÷ canone annuo netto a freddo. Entrambi gli indicatori sono adatti a un rapido confronto tra immobili simili, ma non dicono nulla sui costi effettivi.

Utilizzi il canone netto a freddo effettivamente pattuito nel contratto di locazione, non un canone di mercato sperato. A Berlino, in caso di nuova locazione il potenziale di aumento è limitato dal freno agli affitti (Mietpreisbremse), nel rapporto di locazione in corso dal limite massimo di aumento (Kappungsgrenze).

Rendimento locativo netto: cosa va detratto

Sul lato dei costi, le spese accessorie di acquisto (imposta sull'acquisto di immobili (Grunderwerbsteuer), notaio, registro fondiario (Grundbuch), agente immobiliare) fanno parte dell'investimento. Sul lato dei ricavi vanno detratti tutti i costi che il locatore non può ripartire sull'inquilino.

Secondo il regolamento sui costi di gestione (Betriebskostenverordnung) non sono ripartibili in particolare i costi di amministrazione (amministrazione WEG, eventualmente gestione locativa) e la manutenzione ordinaria e straordinaria. A ciò si aggiungono il versamento al fondo di manutenzione (Erhaltungsrücklage) della comunità, le proprie riparazioni nell'appartamento e una riserva per mancato canone (sfitto al cambio di inquilino, mancati pagamenti).

Rendimento locativo netto = (canone annuo netto a freddo − costi non ripartibili) ÷ (prezzo di acquisto + spese accessorie di acquisto) × 100.

Esempio di calcolo (ipotesi, non un'offerta)

Appartamento a Berlino, 60 m², prezzo di acquisto 250.000 €, locato a 700 € netti a freddo al mese (8.400 € all'anno). Spese accessorie di acquisto: imposta sull'acquisto di immobili (Grunderwerbsteuer) 6 % = 15.000 €, notaio e registro fondiario (Grundbuch) 1,5 % = 3.750 €, provvigione dell'agente 3,57 % = 8.925 €; investimento totale 277.675 €.

Rendimento locativo lordo: 8.400 ÷ 250.000 = 3,36 %; moltiplicatore del prezzo di acquisto 29,8.

Costi non ripartibili all'anno (ipotesi): compenso dell'amministratore WEG 360 €, versamento al fondo di manutenzione 720 €, manutenzione nella proprietà esclusiva 480 €, rischio di mancato canone 2 % = 168 €; in totale 1.728 €.

Rendimento locativo netto: (8.400 − 1.728) ÷ 277.675 = 2,40 % prima di finanziamento e imposte.

Finanziamento e imposte

Se il tasso del mutuo è superiore al rendimento locativo netto – a ottobre 2026 i mutui immobiliari a dieci anni costano, a seconda della fonte, circa il 4,1–4,5 % effettivo –, ogni euro finanziato riduce il rendimento corrente del capitale proprio (leva negativa). Il risultato dipende allora maggiormente da aumenti dei canoni e andamento del valore, che nessuno può garantire.

Fiscalmente ammortamento, interessi passivi e spese deducibili (Werbungskosten) riducono il risultato imponibile. Quanto ne resti economicamente dipende dall'aliquota personale in Germania e nel Paese di residenza; lo ricalcoli con un consulente fiscale.

Rischi

Rischio normativo: freno agli affitti (Mietpreisbremse), limite massimo di aumento (Kappungsgrenze), tutela del tessuto sociale (Milieuschutz) e tutela contro la disdetta limitano gli aumenti del canone e i cambi di destinazione d'uso.

Rischio di costi: contributi straordinari (Sonderumlagen) per tetto, facciata o riscaldamento, aumento dei costi di amministrazione ed energia, quote dei costi della CO₂ a carico del locatore.

Rischio inquilino: mancati pagamenti e lunghe procedure di sfratto; sfitto al cambio di inquilino.

Rischio di mercato e di tasso: i prezzi possono scendere, i rifinanziamenti diventare più cari. Rischio di liquidità: un appartamento non si può vendere a breve termine a un prezzo determinato. Rischio di cambio per redditi al di fuori dell'area euro.

Quanto è sensibile il calcolo

Se nell'esempio l'appartamento resta vuoto per tre mesi al cambio di inquilino, mancano 2.100 € invece dei 168 € previsti. I costi non ripartibili salgono a 3.660 €, il rendimento locativo netto per quell'anno scende a (8.400 − 3.660) ÷ 277.675 = 1,71 %.

Se la comunità delibera un contributo straordinario (Sonderumlage) di 5.000 € per l'appartamento, ciò corrisponde a circa tre quarti di un rendimento netto annuo nel caso base. Viceversa, un aumento del canone ammissibile del 10 % porta il rendimento locativo netto nell'esempio a circa il 2,70 %.

Calcoli quindi sempre più scenari e mantenga una riserva di liquidità per sfitto e contributi straordinari (Sonderumlagen).

Fonti

• https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html
• https://www.haufe.de/id/beitrag/grunderwerbsteuersaetze-der-bundeslaender-uebersicht-HI3037525.html
• https://www.vr.de/privatkunden/themenwelten/wohnen-immobilien/bauen-kaufen/notarkosten-hauskauf.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html
• https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html
• https://www.drklein.de/aktuelle-bauzinsen.html
• https://www.baufi24.de/presse/pressemitteilungen/zinskommentar-102026/
• https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html

Informazioni generali, aggiornate a ottobre 2026. Non sostituiscono la consulenza di un commercialista, avvocato o notaio.