Руководство

Апартаменты для отдыха и Airbnb в Берлине: что разрешено в 2026 году

Тот, кто покупает квартиру в Берлине, чтобы сдавать её туристам, сталкивается с одним из самых строгих сводов правил в Европе. Берлинский запрет на нецелевое использование жилья (Zweckentfremdungsverbot) в принципе требует разрешения; с мая 2026 года дополнительно действует регламент ЕС о краткосрочной аренде.

Принцип: жильё предназначено для проживания

Согласно берлинскому Закону о запрете нецелевого использования жилья (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz, ZwVbG) использование жилья в качестве квартиры для отдыха является нецелевым использованием и требует разрешения районной администрации (Bezirksamt). Это действует на всей территории города.

Разрешение на постоянное использование всей квартиры в качестве апартаментов для отдыха без собственного проживания, насколько нам известно, выдаётся лишь в исключительных случаях. Тем, кто планирует квартиру исключительно как инвестицию в апартаменты для отдыха, следует до покупки обратиться в компетентное районное управление (Bezirksamt).

Что возможно с разрешением или по уведомлению

Основное жильё, отдельные комнаты: тому, кто сдаёт отдельные комнаты в своём основном жилье гостям на время отпуска, разрешение не требуется — достаточно бесплатного предварительного уведомления районного управления (Bezirksamt), если сдаваемая площадь составляет не более 49 % жилой площади.

Основное жильё, вся квартира: временная сдача всего основного жилья, например на время поездки, требует разрешения и возможна, если сохраняется характер основного жилья.

Вторая квартира: для дополнительной квартиры (Nebenwohnung) может быть выдано разрешение на сдачу в качестве апартаментов для отдыха, как правило, не более чем на 90 дней в году. Разрешение не выдаётся, если у заявителя в Берлине есть ещё одна основная или дополнительная квартира.

Регистрационный номер и Регламент ЕС 2024/1028

С 1 августа 2018 года регистрационный номер, присвоенный районной администрацией (Bezirksamt), должен быть хорошо видимым образом указан в каждом предложении, в том числе на интернет-порталах.

Регламент ЕС 2024/1028 о сборе и обмене данными о краткосрочной аренде действует с 20 мая 2026 года. В частности, он обязывает платформы указывать и проверять регистрационные номера и позволяет ведомствам обмениваться данными. Берлин имплементировал его Четвёртым законом об изменении ZwVbG, вступившим в силу 17 июня 2026 года. По данным Сената, техническая реализация пока находится на стадии тестирования; в настоящее время новые регистрационные номера не выдаются, существующие можно использовать и дальше (по состоянию на октябрь 2026 года).

Штрафы

Нарушения являются административными правонарушениями. За самые серьёзные случаи закон предусматривает штрафы до 500.000 €, за другие нарушения, например отсутствие указания регистрационного номера, — до 250.000 €. Сенат пересмотрел размеры штрафов в сообщении 1/2026; для квартиры для отдыха без разрешения в нём, например, указано 1.500–2.500 € в месяц за жилую единицу, если экономическая выгода не выше. Кроме того, районная администрация (Bezirksamt) может распорядиться о возвращении жилья к использованию для проживания.

Другие важные моменты для покупателей

Даже при наличии разрешения положение о разделе (Teilungserklärung) или решение сообщества собственников может ограничивать коммерческую краткосрочную аренду. Проверьте положение о разделе, устав сообщества (Gemeinschaftsordnung) и протоколы.

Доходы от посуточной аренды для отдыха в Германии облагаются налогом; при сдаче сменяющимся гостям могут возникнуть также вопросы НДС и предпринимательской деятельности. Поручите проверку налоговому консультанту.

Альтернатива: долгосрочная аренда

Тот, кто покупает квартиру в Берлине в качестве инвестиции, как правило, сдаёт её в аренду для проживания – бессрочно или на определённый срок. Для этого действуют не правила для апартаментов для отдыха, а общее арендное право: ограничение роста арендной платы (Mietpreisbremse), защита от расторжения договора и строгие условия для срочных договоров.

Сдача меблированного жилья работающим или студентам возможна, но также подпадает под ограничение арендной платы (Mietpreisbremse). Платформы обязаны деактивировать объявления без действующего регистрационного номера согласно регламенту ЕС; это касается краткосрочной аренды, а не обычных договоров аренды.

Проверить перед покупкой

Имеется ли уже разрешение на квартиру? Как правило, оно привязано к лицу и виду использования и не переходит автоматически к покупателю — попросите районное управление (Bezirksamt) подтвердить это. Допускает ли такое использование декларация о разделе (Teilungserklärung)? Есть ли решения сообщества против краткосрочной аренды? Без выяснения этих вопросов никакой расчёт не должен основываться на посуточной аренде для отдыха.

Источники

• https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/zweckentfremdungsverbot/
• https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2024/1028/oj
• https://www.berlin.de/sen/wohnen/_assets/rechtliches/durchfuehrung-des-zweckentfremdungsverbot-gesetzes-mitteilung-1-2026_neufassung-der-bussgeld-rahmenbetraege.pdf
• https://pardok.parlament-berlin.de/starweb/adis/citat/VT/19/SchrAnfr/S19-22757.pdf
• https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/service-und-organisationseinheiten/zweckentfremdung/artikel.1353819.php

Общая информация по состоянию на октябрь 2026 года. Она не заменяет консультацию налогового консультанта, адвоката или нотариуса.