Wohnung verkaufen: Spekulationsfrist, Eigennutzung und gewerblicher Grundstückshandel
Gewinne aus dem Verkauf privater Immobilien sind in Deutschland nur innerhalb bestimmter Fristen steuerpflichtig. Das gilt auch für Eigentümer, die im Ausland leben. Wer häufig kauft und verkauft, kann dagegen in den gewerblichen Grundstückshandel geraten.
Die Zehn-Jahres-Frist
Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist der Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung im Privatvermögen steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind in der Regel die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht die Grundbucheintragung.
Nach Ablauf von zehn Jahren ist der Gewinn bei Privatpersonen grundsätzlich steuerfrei – unabhängig davon, ob die Wohnung vermietet war.
Ausnahme bei Eigennutzung
Innerhalb der Frist bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn die Wohnung entweder im gesamten Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Eine Ferienwohnung, die zeitweise vermietet wurde, erfüllt das in der Regel nicht.
Ob eine Zweitwohnung, die nur gelegentlich selbst genutzt wird, als „eigene Wohnzwecke“ gilt, ist Einzelfallfrage – klären Sie das vor dem Verkauf mit einem Steuerberater.
Wie der Gewinn berechnet wird
Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten und der Verkaufskosten (z. B. Maklerprovision des Verkäufers). Die Anschaffungskosten werden dabei um die in Anspruch genommenen Abschreibungen gemindert (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Wer zehn Jahre lang abgeschrieben hat und vor Fristablauf verkauft, versteuert diese Beträge also im Ergebnis nach.
Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn im Kalenderjahr weniger als 1.000 € beträgt (Freigrenze, § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Wird sie erreicht, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.
Eigentümer mit Wohnsitz im Ausland
Auch beschränkt Steuerpflichtige versteuern private Veräußerungsgewinne aus inländischen Grundstücken in Deutschland (§ 49 Abs. 1 Nr. 8 EStG). Die Doppelbesteuerungsabkommen weisen das Besteuerungsrecht für Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien in der Regel dem Belegenheitsstaat zu. Ob und wie Ihr Wohnsitzstaat den Gewinn zusätzlich besteuert, hängt vom Abkommen und dem dortigen Recht ab.
Gewerblicher Grundstückshandel
Wer innerhalb von etwa fünf Jahren nach Anschaffung oder Errichtung mehr als drei Objekte verkauft, gilt nach der Verwaltungsauffassung (BMF-Schreiben vom 26.03.2004) in der Regel als gewerblicher Grundstückshändler. Dann sind Gewinne unabhängig von der Zehn-Jahres-Frist einkommensteuer- und gegebenenfalls gewerbesteuerpflichtig.
Die Drei-Objekt-Grenze ist ein Indiz, keine starre Regel: Der Fünf-Jahres-Zeitraum ist nicht absolut, und auch Objekte, die erst nach fünf bis zehn Jahren verkauft werden, können einbezogen werden. Eigengenutzte Wohnungen zählen grundsätzlich nicht mit. Wer mehrere Wohnungen hält, sollte Verkäufe vorher steuerlich planen.
Verkauf einer vermieteten Wohnung
Ein bestehender Mietvertrag endet durch den Verkauf nicht: Der Käufer tritt nach § 566 BGB in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein („Kauf bricht nicht Miete“). Kaufinteressenten erwarten deshalb Mietvertrag, Nachweise über Mieterhöhungen und Angaben zur Kaution.
Wurde die Wohnung erst nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt, hat der Mieter beim ersten Verkauf an einen Dritten ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Der Notar berücksichtigt das im Vertrag; der Mieter kann innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags erklären, ob er zu denselben Bedingungen kauft.
Auch als Verkäufer müssen Sie Kaufinteressenten den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Vertragsschluss übergeben.
Quellen
- https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__49.html
- https://www.cpm-steuerberater.de/news/entry/2026/01/16/9545-grundstueckshandel-drei-objekt-grenze-steuerfallen-vermeiden
- https://rechtsanwalt-griechenland.de/wp-content/uploads/2026/07/Doppelbesteuerungsabkommen_Deutschland_Griechenland.pdf
- https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/schede/pagamenti/imposta-sul-valore-degli-immobili-estero-ivie/base-imponibile-e-aliquota-scheda-ivie
- https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/declaraciones-informativas/modelo-720-decla_____sobre-bienes-derechos-extranjero_/preguntas-frecuentes.html
- https://taxdown.es/inversion-acciones-bolsa/modelo-720
- https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577.html
- https://www.buzer.de/80_GModG.htm
Häufige Fragen
Gilt die Zehn-Jahres-Frist auch für Ausländer?
Ja. Die Regel des § 23 EStG gilt über § 49 Abs. 1 Nr. 8 EStG auch für Eigentümer ohne Wohnsitz in Deutschland.
Ab wann läuft die Frist?
In der Regel ab dem Tag des notariellen Kaufvertrags beim Erwerb bis zum Tag des notariellen Kaufvertrags beim Verkauf.
Fällt beim Verkauf einer geerbten Wohnung Steuer an?
Bei Erbschaft übernimmt der Erbe die Anschaffungszeit des Erblassers. Ob die Frist abgelaufen ist, ist deshalb nach dessen Kaufdatum zu prüfen.
Muss ich als Verkäufer den Mieter vorher fragen?
Nein. Der Mieter muss nicht zustimmen, der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Ein Vorkaufsrecht des Mieters besteht nur in den Fällen des § 577 BGB.
Allgemeine Informationen, Stand Oktober 2026. Sie ersetzen keine Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.
