Berlin-Spandau: Preise, Mieten und Lage
Spandau liegt im Westen Berlins am Zusammenfluss von Spree und Havel und hat mit Altstadt und Zitadelle einen eigenen historischen Kern. Der Bezirk ist stark durch Wasser- und Waldflächen geprägt. Die Bebauung reicht von Altbauten in Altstadt, Neustadt und Wilhelmstadt über Großsiedlungen wie das Falkenhagener Feld und Staaken bis zu Einfamilienhaus- und Villengebieten in Kladow und Gatow.
Zahlen und Fakten
| Einwohner | 263.683 |
|---|---|
| Fläche | 91,9 km² |
| Ø Kaufpreis Eigentumswohnungen | 3.235 €/m² (Berlin: 5.511 €/m²) |
| Ø Angebotsmiete nettokalt | 12,50 €/m² |
| Milieuschutzgebiete | 3 (Wilhelmstadt, Spandauer Neustadt, Stresow) |
| S- und U-Bahn | U7, S3, S9, Fern- und Regionalverkehr Bahnhof Spandau |
| Ortsteile | Spandau, Haselhorst, Siemensstadt, Staaken, Gatow, Kladow, Hakenfelde, Falkenhagener Feld, Wilhelmstadt |
Der Bezirk
Spandau hat 263.683 Einwohner (Stand 30.06.2026) und wächst; 2024 wurden hier 2.477 Wohnungen fertiggestellt und mit 1.807 die meisten Wohnungen aller Bezirke genehmigt (IBB). Größte Entwicklungsprojekte sind die Wasserstadt Oberhavel und Siemensstadt Square, wo Siemens auf seinem historischen Industrieareal ein neues Stadtquartier mit Arbeitsplätzen und – je nach Planungsstand – ca. 2.700 bis 3.750 Wohnungen plant; die Siemensbahn soll das Gebiet laut Deutscher Bahn ab 2029 wieder per S-Bahn anbinden. Mit Fernbahnhof, U7 und S-Bahn ist Spandau gut an Innenstadt und Fernverkehr angeschlossen.
Für Kapitalanleger
Spandau hat mit rund 3.235 €/m² das niedrigste durchschnittliche Kaufpreisniveau der Berliner Bezirke (Gutachterausschuss 2025) bei einer Angebotsmiete von 12,50 €/m² (IBB 2025). Das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis ist damit günstiger als in der Innenstadt. Chancen ergeben sich aus Projekten wie Siemensstadt Square und der geplanten Siemensbahn – deren Zeitpläne sind aber nicht garantiert. Risiken: Die Nachfrage ist preissensibler, das mittlere Haushaltsnettoeinkommen liegt mit 2.625 € unter dem Berliner Median (IBB, 2024), und in den drei sozialen Erhaltungsgebieten (Wilhelmstadt, Spandauer Neustadt, Stresow) gelten zusätzliche Genehmigungspflichten. Mietpreisbremse und Umwandlungsverbot gelten berlinweit.
Quellen
- https://download.statistik-berlin-brandenburg.de/7cb89e083c1ea02d/4e03c8e1693a/SB_A01-05-00_2026h01_BE.xlsx
- https://download.statistik-berlin-brandenburg.de/0f2df93f2c44a5e1/7fdeb7f2def9/SB_A05-03-00_2024j01_BE.xlsx
- https://www.berlin.de/gutachterausschuss/_assets/amarktinformationen/amarktanalyse/04-03-010-2500.pdf
- https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/berliner-wohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/2025/ibb-wohnungsmarktbericht-angebotsmieten_2012-2025.pdf
- https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/berliner-wohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/2025/spandau.pdf
- https://www.berlin.de/sen/stadtentwicklung/quartiersentwicklung/stadterneuerung/soziales-erhaltungsrecht/
- https://www.berlin.de/sen/stadtentwicklung/_assets/quartiersentwicklung/stadterneuerung/soziales-erhaltungsrecht/260221_strassenliste.pdf
- https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/umwandlungsverordnung/
- https://www.berlin.de/aktuelles/10014766-958090-mietpreisbremse-bis-2029-verlaengert.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__24.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__172.html
- https://pardok.parlament-berlin.de/starweb/adis/citat/VT/19/SchrAnfr/S19-20607.pdf
- https://www.bvg.de/de/verbindungen/linienuebersicht
- https://bauprojekte.deutschebahn.com/p/siemensbahn-reaktivierung
- https://www.berliner-zeitung.de/article/175326
Häufige Fragen
Ist Spandau der günstigste Bezirk für Eigentumswohnungen?
Nach den Zahlen des Gutachterausschusses Berlin für 2025 ja: Das durchschnittliche Preisniveau lag bei rund 3.235 €/m² Wohnfläche, knapp vor Marzahn-Hellersdorf.
Welche Milieuschutzgebiete gibt es in Spandau?
Drei soziale Erhaltungsgebiete: Wilhelmstadt, Spandauer Neustadt und Stresow (Straßenliste SenStadt, Stand 21.02.2026).
Wie ist Spandau an die Innenstadt angebunden?
Über die U7, die S-Bahn-Linien S3 und S9 sowie den Fern- und Regionalbahnhof Spandau. Die Siemensbahn nach Siemensstadt soll laut Deutscher Bahn ab 2029 wieder fahren.
Allgemeine Informationen, Stand Oktober 2026. Sie ersetzen keine Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.
