Berlin-Marzahn-Hellersdorf: prezzi, affitti e posizione
Marzahn-Hellersdorf, nell'est di Berlino, è noto per i suoi grandi complessi di edifici prefabbricati (Plattenbau), sorti dalla fine degli anni '70 a Marzahn e negli anni '80 a Hellersdorf e ampiamente risanati dopo il 1990. Accanto a questi, a Biesdorf, Kaulsdorf e Mahlsdorf si trovano estese zone di case unifamiliari con giardino. Mete note sono i Gärten der Welt e lo Schloss Biesdorf.
Dati e fatti
| Abitanti | 297.570 |
|---|---|
| Superficie | 61,8 km² |
| Ø prezzo di acquisto appartamenti in proprietà | 3.363 €/m² (Berlino: 5.511 €/m²) |
| Ø canone offerto netto a freddo | 11,56 €/m² |
| Zone di tutela del tessuto sociale (Milieuschutzgebiete) | 0 |
| S-Bahn e U-Bahn | U5, S5, S7, tram M6, M8, 16, 18 |
| Quartieri | Marzahn, Biesdorf, Kaulsdorf, Mahlsdorf, Hellersdorf |
Il distretto
Il distretto conta 297.570 abitanti (dati al 30.06.2026); il numero di abitanti è aumentato negli ultimi anni. Il collegamento con il centro è assicurato dalle linee U5, S5, S7 e da diverse linee tranviarie.
Per gli investitori
Con 11,56 €/m² Marzahn-Hellersdorf ha il canone offerto più basso di Berlino (IBB 2025) e con circa 3.363 €/m² il secondo livello di prezzi di acquisto più basso (Gutachterausschuss 2025). È l'unico distretto senza zone di tutela sociale (soziale Erhaltungsgebiete), per cui gli obblighi di autorizzazione della tutela del tessuto sociale (Milieuschutz) qui non si applicano; il freno agli affitti (Mietpreisbremse) e il divieto di trasformazione (Umwandlungsverbot), valido in tutta Berlino per gli edifici con più di cinque appartamenti, valgono però anche qui. Le opportunità sono offerte da prezzi d'ingresso inferiori alla media berlinese. Rischi: potere d'acquisto inferiore alla media (reddito netto familiare 2.525 €, IBB 2024), una base di canoni bassa che limita i ricavi locativi nonché grandi differenze di qualità tra grandi complessi residenziali e zone di case unifamiliari.
Fonti
- https://download.statistik-berlin-brandenburg.de/7cb89e083c1ea02d/4e03c8e1693a/SB_A01-05-00_2026h01_BE.xlsx
- https://download.statistik-berlin-brandenburg.de/0f2df93f2c44a5e1/7fdeb7f2def9/SB_A05-03-00_2024j01_BE.xlsx
- https://www.berlin.de/gutachterausschuss/_assets/amarktinformationen/amarktanalyse/04-03-010-2500.pdf
- https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/berliner-wohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/2025/ibb-wohnungsmarktbericht-angebotsmieten_2012-2025.pdf
- https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/berliner-wohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/2025/marzahn-hellersdorf.pdf
- https://www.berlin.de/sen/stadtentwicklung/quartiersentwicklung/stadterneuerung/soziales-erhaltungsrecht/
- https://www.berlin.de/sen/stadtentwicklung/_assets/quartiersentwicklung/stadterneuerung/soziales-erhaltungsrecht/260221_strassenliste.pdf
- https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/umwandlungsverordnung/
- https://www.berlin.de/aktuelles/10014766-958090-mietpreisbremse-bis-2029-verlaengert.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__24.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__172.html
- https://pardok.parlament-berlin.de/starweb/adis/citat/VT/19/SchrAnfr/S19-20607.pdf
- https://www.bvg.de/de/verbindungen/linienuebersicht
Domande frequenti
A Marzahn-Hellersdorf ci sono zone di tutela del tessuto sociale (Milieuschutzgebiete)?
No. Secondo l'elenco delle strade dell'amministrazione del Senato (aggiornato al 21.02.2026) Marzahn-Hellersdorf è l'unico distretto di Berlino senza zone di tutela sociale (soziales Erhaltungsgebiet). Il freno agli affitti (Mietpreisbremse) e il regolamento sulla trasformazione (Umwandlungsverordnung) valido in tutta Berlino si applicano comunque.
Quanto sono alti gli affitti a Marzahn-Hellersdorf?
Secondo il rapporto sul mercato immobiliare IBB 2025 la mediana dei canoni offerti era di 11,56 €/m² netto a freddo – il valore più basso di tutti i distretti (Berlino: 15,78 €/m²).
Quali quartieri fanno parte di Marzahn-Hellersdorf?
Cinque: Marzahn, Biesdorf, Kaulsdorf, Mahlsdorf e Hellersdorf.
Informazioni generali, aggiornate a ottobre 2026. Non sostituiscono la consulenza di un commercialista, avvocato o notaio.
