Dove gli appartamenti in Germania sono convenienti – e a cosa gli acquirenti dovrebbero prestare attenzione
In Germania tra grandi città care e regioni strutturalmente deboli esistono differenze di prezzo di più volte. Prezzi al metro quadro bassi sono però spesso espressione di sfitto e calo demografico. Questo articolo inquadra i dati.
Livello dei prezzi: grande divario
Secondo i dati delle offerte di ScreenImmos (aggiornati al 09.10.2026, mediana dei prezzi pubblicati, non prezzi di acquisto) la mediana nazionale per gli appartamenti in proprietà è di 3.898 € per m². In Sassonia è di 2.598 €, con grandi differenze: Dresda 3.200 €, Lipsia 3.125 €, Chemnitz 1.145 €.
Nella Ruhr la stessa fonte indica per Gelsenkirchen 1.533 €, Duisburg 1.772 €, Essen 2.491 € e Dortmund 2.525 € per m²; la mediana per la Renania Settentrionale-Vestfalia è di 3.026 €. I prezzi di acquisto effettivi possono discostarsi notevolmente dai prezzi richiesti.
Secondo il comitato superiore di periti (Oberer Gutachterausschuss) della Sassonia, nel 2024 sono stati registrati circa 38.000 contratti di compravendita con un volume di oltre 8,1 mld. €; i terreni edificabili per l'edilizia residenziale individuale costavano a Chemnitz e nei circondari in media circa 100 € per m², a Dresda e Lipsia circa 300 €.
Sfitto
Secondo l'indice di sfitto CBRE-empirica, alla fine del 2024 lo sfitto attivo sul mercato negli edifici plurifamiliari era a livello nazionale del 2,2 % (circa 522.000 abitazioni). Nella Germania orientale senza Berlino era del 5,4 %, a ovest dell'1,7 %. Nelle regioni in calo demografico lo sfitto ristagnava al 6,9 %, nelle regioni in crescita era dell'1,4 %.
Le quote più alte tra i circondari e le città extracircondariali sono state registrate a Dessau-Roßlau (7,6 %) e Pirmasens (7,3 %), le più basse a Friburgo, Monaco di Baviera e Francoforte sul Meno (0,1 % ciascuna). La differenza tra regioni in crescita e in calo demografico è più significativa di quella tra est e ovest.
Andamento demografico
La previsione di assetto territoriale dell'Istituto federale per la ricerca edilizia, urbana e territoriale (BBSR) fino al 2045 prevede una crescita soprattutto a Berlino e nel suo hinterland nonché nelle aree metropolitane della Germania occidentale. Diversi circondari della Germania orientale – tra cui Erzgebirgskreis, Greiz e Mansfeld-Südharz – perderanno secondo tale previsione più di un quinto della loro popolazione entro il 2045. Anche parti dell'Assia settentrionale, della Vestfalia orientale e del Saarland sono in calo demografico.
Previsioni di questo tipo dipendono fortemente dall'immigrazione e sono soggette a incertezza. Per una decisione di acquisto i dati del circondario e della città specifici sono più importanti dei valori medi.
A cosa dovrebbero prestare attenzione gli acquirenti
Microposizione: nella stessa città lo sfitto può variare fortemente tra i quartieri. Verifichi trasporti pubblici, posti di lavoro, università e servizi nei dintorni.
Edificio e comunità: con prezzi bassi spesso mancano fondi per la manutenzione. Verbali, fondo di manutenzione (Erhaltungsrücklage), arretrati di spese condominiali (Hausgeld) e sfitto nell'edificio sono più importanti del prezzo al metro quadro. Molti appartamenti vuoti in una comunità significano meno proprietari paganti.
Locazione: verifichi contratto di locazione, storico dei pagamenti e canone locale usuale. Un elevato rendimento iniziale può scomparire rapidamente a causa di cambio di inquilino, sfitto o costi di risanamento.
Rivendita: nei mercati in contrazione può volerci molto tempo per vendere un appartamento; l'andamento dei prezzi può essere negativo.
Spese accessorie: l'imposta sull'acquisto di immobili (Grunderwerbsteuer) è pari al 5,5 % in Sassonia, al 5,0 % in Sassonia-Anhalt e Turingia, al 6,5 % in Renania Settentrionale-Vestfalia.
Verificare i dati da sé
I comitati di periti (Gutachterausschüsse) delle città e dei circondari pubblicano rapporti sul mercato fondiario con i prezzi di acquisto effettivi; in Sassonia sono accessibili tramite il portale BORIS Sachsen. Sono più affidabili dei prezzi richiesti negli annunci.
Per il lato della domanda sono utili le previsioni demografiche del BBSR e degli uffici statistici dei Länder nonché i dati sullo sfitto a livello di circondario. Chieda all'amministratore informazioni su sfitto e arretrati di spese condominiali (Hausgeld) nello specifico edificio – questi dati non compaiono in nessuna statistica.
Fonti
- https://screenimmos.de/immobilienpreise/bundesland/sachsen/
- https://screenimmos.de/immobilienpreise/bundesland/nordrhein-westfalen/
- https://www.medienservice.sachsen.de/medien/news/1093266/download_pdf
- https://www.cash-online.de/a/wohnungsleerstand-sinkt-deutlich-auf-522-000-einheiten-708662/
- https://www.bay-landkreistag.de/media/103280/vwi-11072024-bbsr-veroeffentlicht-bevoelkerungsprognose-bis-2045.pdf
- https://www.haufe.de/id/beitrag/grunderwerbsteuersaetze-der-bundeslaender-uebersicht-HI3037525.html
- https://www.boris.sachsen.de/
Domande frequenti
Dove sono più convenienti gli appartamenti in proprietà in Germania?
Secondo i dati delle offerte, soprattutto in parti della Germania orientale (ad es. Chemnitz intorno a 1.150 € per m²) e della Ruhr (ad es. Gelsenkirchen intorno a 1.530 € per m²), ottobre 2026.
Un appartamento economico è automaticamente un buon investimento?
No. Prezzi bassi riflettono spesso sfitto, calo demografico o necessità di risanamento. Decisivi sono posizione, stato e locabilità.
Quanto è alto lo sfitto nella Germania orientale?
Alla fine del 2024 lo sfitto attivo sul mercato negli edifici plurifamiliari nella Germania orientale senza Berlino era del 5,4 % (CBRE-empirica).
Dove trovo i prezzi di acquisto reali invece dei prezzi richiesti?
Nei rapporti sul mercato fondiario dei comitati di periti (Gutachterausschüsse) locali, basati su tutti i contratti di compravendita stipulati con atto notarile.
Informazioni generali, aggiornate a ottobre 2026. Non sostituiscono la consulenza di un commercialista, avvocato o notaio.
