Spese condominiali, comunità dei proprietari e amministratore: cosa dovrebbero verificare gli acquirenti di appartamenti
Chi acquista un appartamento in proprietà diventa membro di una comunità dei proprietari (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer). La sua situazione finanziaria e le sue delibere concorrono a determinare i costi correnti – a volte più dello stato dell'appartamento stesso.
Proprietà esclusiva (Sondereigentum), proprietà comune (Gemeinschaftseigentum), regolamento di condominio (Teilungserklärung)
L'appartamento stesso è proprietà esclusiva (Sondereigentum). Tetto, facciata, muri portanti, vano scala, colonne montanti degli impianti e di norma le finestre fanno parte della proprietà comune (Gemeinschaftseigentum). Che cosa appartenga esattamente a quale categoria è stabilito dalla legge sulla proprietà degli appartamenti (Wohnungseigentumsgesetz, WEG), dal regolamento di condominio (Teilungserklärung) e dal regolamento della comunità (Gemeinschaftsordnung).
Il regolamento di condominio (Teilungserklärung) stabilisce anche le quote di comproprietà, i diritti d'uso esclusivo (Sondernutzungsrechte) (ad es. porzione di giardino, posto auto) e le limitazioni d'uso. Può prevedere che una vendita richieda il consenso dell'amministratore (§ 12 WEG).
Spese condominiali (Hausgeld) e piano economico (Wirtschaftsplan)
Ogni proprietario paga mensilmente le spese condominiali (Hausgeld). La base è il piano economico (Wirtschaftsplan), su cui i proprietari deliberano ai sensi del § 28 WEG; alla fine dell'anno seguono il rendiconto annuale (Jahresabrechnung) e una relazione patrimoniale dell'amministratore.
Le spese condominiali (Hausgeld) comprendono costi di gestione come acqua, rifiuti, assicurazione dell'edificio e pulizia, il compenso dell'amministratore, i costi di manutenzione e il versamento al fondo di manutenzione (Erhaltungsrücklage). L'imposta fondiaria (Grundsteuer) è pagata separatamente da ciascun proprietario al comune.
In caso di locazione solo una parte può essere ripartita sull'inquilino: ai sensi del § 1 comma 2 del regolamento sui costi di gestione (Betriebskostenverordnung) i costi di amministrazione e di manutenzione non sono costi di gestione ripartibili.
Fondo di manutenzione (Erhaltungsrücklage) e contributi straordinari (Sonderumlagen)
Ai sensi del § 19 comma 2 n. 4 WEG la costituzione di un adeguato fondo di manutenzione (Erhaltungsrücklage) fa parte della corretta amministrazione. Non esiste un importo minimo previsto dalla legge. Se il fondo è troppo esiguo rispetto ai lavori in programma, si rischiano contributi straordinari (Sonderumlagen) che ogni proprietario deve pagare in proporzione alla propria quota.
Importante per il contratto di compravendita: la quota proporzionale del fondo resta nella comunità, non viene versata al venditore. Chi si fa carico dei contributi straordinari (Sonderumlagen) già deliberati, ma esigibili solo dopo il passaggio di proprietà, dovrebbe essere disciplinato espressamente nel contratto di compravendita.
Assemblea dei proprietari (Eigentümerversammlung)
L'amministratore deve convocare un'assemblea almeno una volta all'anno (§ 24 WEG). Dalla riforma WEG del 2020 ogni assemblea regolarmente convocata è in grado di deliberare indipendentemente dal numero dei presenti; i proprietari possono inoltre deliberare la partecipazione online.
Le delibere sono riportate in una raccolta delle delibere (Beschluss-Sammlung), che gli interessati all'acquisto possono consultare con il consenso del venditore. Anche come proprietario all'estero Lei può farsi rappresentare nell'assemblea; la procura richiede la forma testuale (Textform).
Amministratore
L'amministratore esegue le delibere, gestisce i fondi e redige il piano economico (Wirtschaftsplan) e il rendiconto. Dal 1° dicembre 2023 ogni proprietario può chiedere la nomina di un amministratore certificato (§ 19 comma 2 n. 6 WEG). Per la locazione del proprio appartamento è competente una gestione locativa separata (Sondereigentumsverwaltung), che comporta costi aggiuntivi.
Lista di controllo prima dell'acquisto
Verbali delle assemblee dei proprietari degli ultimi tre anni e raccolta delle delibere (Beschluss-Sammlung): sono stati deliberati o rinviati risanamenti? Ci sono controversie o procedimenti giudiziari?
Piano economico (Wirtschaftsplan) attuale e ultimo rendiconto annuale (Jahresabrechnung): importo delle spese condominiali (Hausgeld), quota dei costi ripartibili, arretrati di spese condominiali di altri proprietari.
Entità del fondo di manutenzione (Erhaltungsrücklage) in rapporto all'età e allo stato dell'edificio (tetto, facciata, riscaldamento, condutture, ascensore).
Regolamento di condominio (Teilungserklärung) con tutte le integrazioni: diritti d'uso esclusivo, limitazioni d'uso, requisiti di consenso.
Attestato di prestazione energetica (Energieausweis) e informazioni sull'impianto di riscaldamento.
Modifiche edilizie
Dalla riforma WEG del 2020 ogni proprietario può chiedere che gli siano consentite determinate modifiche edilizie a proprie spese: misure per persone con disabilità, ricarica di veicoli elettrici, protezione antieffrazione e un allacciamento in fibra ottica (§ 20 comma 2 WEG). Sulle modalità delibera la comunità.
Le altre modifiche edilizie sono deliberate a maggioranza semplice. I costi sono di norma a carico dei proprietari che hanno votato a favore; in caso di delibera con più di due terzi dei voti espressi e la metà di tutte le quote di comproprietà (purché i costi non siano sproporzionati), oppure se i costi si ammortizzano in un periodo ragionevole, a carico di tutti i proprietari (§ 21 WEG). Verifichi quindi nei verbali se sono state deliberate misure costose i cui costi ricadranno sull'acquirente.
Fonti
- https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/
- https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__12.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__19.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__24.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__28.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__20.html
- https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__21.html
Domande frequenti
Rispondo dei debiti per spese condominiali (Hausgeld) del venditore?
Di norma l'acquirente non risponde delle spese condominiali (Hausgeld) divenute esigibili prima del suo acquisto della proprietà. Determinante è la scadenza; i dettagli dovrebbero essere disciplinati nel contratto di compravendita e verificati dal notaio.
A quanto dovrebbe ammontare il fondo di manutenzione (Erhaltungsrücklage)?
Non esiste un requisito di legge. Decisivo è se il fondo è adeguato ai lavori prevedibili sull'edificio.
Come proprietario all'estero posso partecipare alle assemblee?
Sì, di persona, tramite procura in forma testuale (Textform) oppure – se la comunità lo ha deliberato – online.
Informazioni generali, aggiornate a ottobre 2026. Non sostituiscono la consulenza di un commercialista, avvocato o notaio.
