|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| < назад |
|
Текущая ситуация на рынке недвижимости Берлина |
|
|
|
19.06.2018
1. Рынок недвижимости Берлина для инвесторов главные особенности на первую половину 2018 года.
Недвижимость Берлина продолжает расти в цене, как продажа, так и аренда. Средняя стоимость квадратного метра в первой половине 2018 года составила примерно 3.700 евро, принимая в учет вторичную и первичную недвижимость в различных районах города. Средняя стоимость аренды составила примерно 12 евро/м2. По нашим подсчетам рост стоимости недвижимости Берлина составляет на данный момент примерно 7-8% годовых. Спрос остается по прежнему на высоком уровне и превышает предложение. Поэтому рынок недвижимости Берлина остается рынком продавца. В данный момент гораздо проще выгодно продать недвижимость, чем приобрести. Со своей стороны мы наблюдаем повышенную активность иностранных продавцов недвижимости, которые выгодно приобрели недвижимость 10 лет назад в момент фининсового кризиса и сейчас продают с выгодой и без спекулятивного налога (через 10 лет владения налог на прибыль с перепродажи недвижимости не взымается). Покупателями же являются большей частью немцы, получающие выгодные кредиты под 1,5-2,5% годовых в немецкиих банках.
2. Как сегодня максимально "грамотно войти" на рынок в рамках большой конкуренции?
Для грамотного входа на рынок важно определиться с целью приобретения недвижимости: сдача в аренду, перепродажа в будущем или возможное собственное проживание. Для получения максимального дохода со сдачи в аренду объект недвижимости должен быть как можно проще и дешевле, в этом случае процент доходности будет выше, поскольку в аренду сдается любая недвижимость по довольно высоким арендным ставкам (Шпандау, Райникендорф, Мариендорф, Марцан). С целью выгодной перепродажи мы советуем выбирать объекты в центральных и многонаселенных районах города, пусть даже не самых благополучных (Веддинг, Нойкельн, Фридрихсхайн, Лихтенберг, Кройцберг). Такие объекты пользуются высоким спросом и быстро растут в цене. Если же преследуется цель собственного проживания в будущем, тогда стоит обратить внимание на благополучные районы города (Шарлоттенбург, Штеглиц, Вильмерсдорф).
3. Какие объекты сегодня являются самыми привлекательными и выгодными для инвесторов. Приведите, пожалуйста, примеры.
На данный момент доходность от аренды сравнительно невысокая и находится на уровне примерно 3%. По объектам, уже сданным в аренду, доходность невысокая, около 2-3% годовых, поскольку договора аренды на такие объекты заключались несколько лет назад по более низкой арендной ставке, а повышение аренды разрешено законом не более чем на 15% раз в три года. Плюсом таких объектов является более низкая покупная стоимость. Свободные квартиры стоят, как правило, на 20-30% дороже, но при сдаче таких объектов по актуальной рыночной арендной ставке возможно достижение доходности до 4-5% годовых. Если инвестор преследует цель достижения максимального процента доходности, то я советую выбирать свободные объекты (1-2 комнатные квартиры или небольшие коммерческие помещения) простого качества в нецентральных районах города по невысокой цене.
4. Бюджет. На какой бюджет рассчитывать инвестору и как его грамотно распределить?
Стоимость небольших 1-комнатных квартир начинается приимерно от 80 тыс. евро. Если учесть дополнительные расходы на покупку (примерно 15%), то порог входа на рынок составляет примерно 90 тыс. евро.
5. Приведите, пожалуйста, конкретные примеры цен на самые интересные объекты и их доходность.
Стоимость 1-комнатной квартиры хорошего качества в приличном районе составляет от 100 до 150 тыс. евро. Стоимость 2-комнатных квартир хорошего качества начинается примерно от 150-200 тыс. евро. Доходность таких объектов находится на уровне 3-4% годовых.
6. Можно ли вести бизнес самостоятельно или нужно обращаться к помощи управляющей компании? Сколько стоят услуги УК и как ее правильно выбрать?
Если покупатель владеет немецким языком на уровне, достаточном для общения с арендатором и коммунальными службами, а также имеет счет в немецком банке, тогда арендный бизнес можно вести самостоятельно. Но мы советуем использовать услуги профессиональной управляющей компании, которая может оперативно на месте решать возникающие вопросы или проблемы. Стоимость услуг управляющей компании составляет в среднем от 30 до 60 евро/месяц. Наша компания также оказывает услуги управления недвижимостью на русском языке (стоимость 30 евро/мес. + ведение банковского счета около 7-8 евро/мес.).
7. Районы Берлина, наиболее привлекательные для инвестиций.
В данный момент любые районы Берлина привлекательны для инвестиций, поскольку население города растет, а с ним растут и цены на недвижимость и арендные платы во всех районах города. В настоящей ситуации любая недвижимость быстро сдается в аренду или продается, не зависимо от района города. Тем не менее более ликвидной считается недвижимость в центральных районах, таких как Митте, Шарлоттенбург, Фридрихсхайн, Пренцлауэр Берг, Веддинг, Кройцберг. Однако цены в этих районах самые высокие, а с ними и доходность немного ниже, чем в более простых районах. Более высокая доходность достигается в районах попроще и менее ликвидных: Шпандау, Райникендорф, Тегель, Мариендорф, Нойкельн, Лихтенберг.
8. Тонкости, на которые необходимо обратить внимание инвестору.
Какой бы привлекательной не была стоимость недвижимости, сданной в аренду, мы советуем приобретать объекты, свободные от арендаторов и самостоятельно или с помощью управляющей компании сдавать их в новую аренду (наша компания оказывает данные услуги). Приобретая объект с арендатором инвестор не может выселить его и заселить нового. В Германии существует правило [продажа не прерывает договор арендыk. Поэтому при покупке перенимается существующий договор аренды и арендатор.
При покупке недвижимости стоит обратить внимание не только на внутреннее состояние квартиры, но и на общее состояние дома, состав владельцев и состояние коммунальной кассы дома, в которой накапливаются средства на ремонт здания. Если здание находится в плохом состоянии, а в кассе находится небольшая сумма, это означает, что в ближайшем будущем на собрании владельцев может быть принято решение о внеплановых выплатах на ремонт. Еще хуже может быть ситуация, когда дом требует ремонта, а владельцы отклоняют решение о внеплановых выплатах. В этом случае здание может прийти в плачевное состояние. Поэтому важно также обращать внимание на состав владельцев дома и их взаимоотношения между собой. Много информации об этом можно почерпнуть из протоколов собраний владельцев за последние годы.
9. Пять главных советов тем, кто решает вложить средства в инвестиционную недвижимость Берлина.
- определитесь с целью покупки
- определитесь вместе с риэлтором, какой объект вам нужен
- обсудите, посмотрите несколько вариантов и оцените их с точки зрения выгодности и важных для вас факторов
- проверьте документы и состояние выбранных объектов недвижимости
- не спешите с выбором, но и не медлите, если нашли хороший вариант. Хорошие варианты уходят очень быстро.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| |
|
 
|
| | |
|
Цена: 95.000 € |
Площ: 42 m² |
|
Город: Dobel |
Комнат: 2 |
|
|
|
|
|
|
|
Лучшие предложения
апрель 2024 |
|
|
|
|
|
|
 |
|
|
| 28.500 € |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
 |
|
|
| 38.500 € |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
 |
|
|
| 64.900 € |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
 |
|
|
| 0 € |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 0 € |
|
|
|
|
|
|
|
| Online: |
| Сегодня: |
| Посетителей: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Unsere Angaben und Auskünfte beruhen auf Aussagen unserer Auftraggeber bzw. eines Dritten (Kollegengeschäft). Eine Haftung für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Genauigkeit der hier erteilten Informationen und Aussagen schließen wir aus, es sei denn, eine etwaige Unvollständigkeit, Unrichtigkeit und Ungenauigkeit der hier erteilten Informationen und Aussagen beruhen auf Vorsatz, Arglist oder grober Fahrlässigkeit. | |
| Информация об объектах недвижимости, представленная на данном сайте, предоставлена владельцами недвижимости или партнерами по бизнесу. Прочая информация несёт информативный характер. Не смотря на тщательную проверку данных, компания L&B Immobiliya EuRus GmbH не может нести ответственность за точность и полноту представляемой информации, исключением является предоставление заведомо ложной информации или грубая халатность. | |
|
|
|
|
|
| Copyright © 2008-2024 / L&B Immobiliya EuRuS GmbH / All rights reserved |
Права на любые материалы, опубликованные на сайте, защищены в соответствии с международным законодательством об авторском праве и смежных правах.
Использование любых текстовых и фотоматериалов, размещенных на сайте, допускается только с разрешения правообладателя и ссылкой на www.immobiliya.de |
|
|
|
Real Estate in Berlin |
Casa a Berlino |
Immobilier en Allemagne |
Inmuebles en Berlin y en Alemania |
Σπίτι στο Βερολίνο και στη Γερμανία |
Immobilienvermittlung |
Datenschutzerklärung
|
|
|
