12) Вопрос: Когда я должен оплачивать покупную цену квартиры и каким образом?

Ответ:

В Германии практикуется два вида оплаты покупной цены:

• через трастовый счет нотариуса
• напрямую на счет продавца

1. Оплата через трастовый счет нотариуса:
   
   Данный способ наиболее предпочтителен для иностранных покупателей недвижимости в Германии. В этом случае после подписания договора купли-продажи нотариусом открывается специальный трастовый счет (Notaranderkonto), посредством которого происходит расчет всех денежных операций по сделке. Доступ к этому счету кроме нотариуса никто не имеет.
   В среднем покупателю дается от 2 до 4 недель на внесение на трастовый счет покупной цены и дополнительных расходов на покупку (услуги нотариуса, налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer), судебные издержки на внесение предварительной и окончательной регистрации, получение выписки из поземельной книги и др.).
   Данные трастового счета указываются в договоре купли-продажи, а также нотариусом дополнительно высылается письмо об открытии счета и необходимости оплаты в течении оговоренного в договоре срока.
   Для произведения оплаты в банк предоставляются следующие документы: договор купли-продажи на немецком языке, перевод договора на русский язык, письмо нотариуса об открытии трастового счета и уведомление от нашей компании на русском языке о необходимости оплаты с указанием полных банковских реквизитов в международном формате.
   После оплаты покупателем указанной суммы на трастовый счет нотариус производит все необходимые платежи с трастового счета по мере поступления счетов: счета поземельного суда, финансовой службы и т.д.
   Покупная цена оплачивается продавцу только после выполнения следующих предпосылок к оплате:
   
   
   • стирание продавцом всех имеющихся задолженностей и обременений, зарегистрированных в поземельной книге
   • оплата и получение разрешения управляющего на вступление в общество владельцев (если оно требуется)
   • внесение в поземельную книгу предварительной регистрации в пользу покупателя (Auflassungsvormerkung)
   • оплата всех прочих счетов
   
   
2. Оплата напрямую на счет продавца.
   
   В некоторых случаях используется схема оплаты покупной цены напрямую на счет продавца. В данном случае покупатель также не несет никаких рисков, поскольку покупная цена может быть оплачена на счет продавца только после выполнения следующих предпосылок к оплате:
   
   
   • стирание продавцом всех имеющихся задолженностей и обременений, зарегистрированных в поземельной книге
   • оплата и получение разрешения управляющего на вступление в общество владельцев (если оно требуется)
   • внесение в поземельную книгу предварительной регистрации в пользу покупателя (Auflassungsvormerkung)
   • оплата всех прочих счетов
   
   После выполнения вышеуказанных предпосылок нотариусом выдается специальное уведомление (Preisf?lligkeitsbescheinigung), в котором указывается о выполнении всех предпосылок к оплате и необходимости оплаты покупной цены на счет владельца.
   В данном случае и продавец и покупатель также защищены, поскольку после оплаты покупной цены предварительная запись в поземельной книге гарантированно будет изменена на окончательную регистрацию нового владельца.