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L'achat d'une propriété loué. Revenu de loyer.
Selon les statistiques 43% des citoyens allemands habitent dans leur biens immobiliers propres (seulement 12% à Berlin) Le reste des habitants louent un bien immobilier. Les raisons pour cela sont d'une part loyer de bon marché, et d'autre part des droits de locataires bien protégés par la législation allemande.
Loyer et revenu de loyer
En Allemagne il y a deux notions de loyer: loyer "chaud" (Warmmiete) et loyer "froid" (Kaltmiete)
Loyer chaud regroupe le loyer "froid" et les charges (Nebenkosten), c'est à dire la somme complète du loyer, versé par le locataire. Le loyer "chaud" est payé au propriétaire.
Loyer "froid" est la somme du loyer sans le paiement des services publics. Cette somme est perçu par le propriétaire d'un bien immobilier.
Le propriétaire doit aussi payer les services d'administration d'une maison (Hausverwaltung) et effectuer les payements mensuels auprès de la caisse communale (Instandhaltungrucklage). La somme dépend de la maison (environs 50 euros).
La somme des dépenses complètes pour un bien immobilier est donc les charges, les services d'administration d'une maison, la caisse communale. En allemand on appelle cette somme Hausgeld ou Wohngeld.
Il y a deux possibilités pour conter le revenu pur: loyer "chaud" moins Hausgeld (la somme des dépenses complètes), ou bien loyer "froid" moins le dépense pour les services d'administration et la caisse communale.
Rupture d'un contrat
Presque tous les contrats de loyer en Allemagne sont faits pour un délai sans limite. C'est à dire que le locataire habite dans un bien immobilier jusqu'au moment où le propriétaire souhaite l'utiliser autrement. Dans ce cas le propriétaire envoie une lettre au locataire dans laquelle il demande de quitter son bien immobilier dans le délai déterminé. Selon la législation allemande, si le locataire habite dans un bien immobilier moins de 8 ans, il y a un délai de 3 mois pour le déménagement, si le locataire habite dans un immobilier plus de 8 ans, il y a un délai de 9 mois pour le déménagement.
Si le propriétaire le désire, il peut faire un contrat limité. Dans ce cas le locataire doit quitter le bien immobilier après expiration du délai.
Augmentation du loyer
Selon la législation allemande le loyer ne peut pas être augmenté de plus de 20% tous les 3 ans. Des exceptions existent, si l'appartement ou l'immobilier sont rénovées ou les conditions de vie sont améliorées. Toute de même, le loyer ne doit pas être plus cher que le loyer moyen actuel de l'arrondissement.
Quand le propriétaire fait un nouveau contrat avec le nouveau colocataire, il peut augmenter le prix sans dépasser le montant des loyers du quartier.
Visite d'un appartement loué
En général, la visite d'un appartement n'est pas possible. Les droits des colocataires sont protégés par la législation allemande. Le locataire a le droit de laisser entrer le propriétaire un maximum de 3 fois par an. Parfois une visite est tout de même possible avec un accord écrit de la part du colocataire. Dans cette lettre, la date et l'heure de visite sont notées.
Les avantages d'achat un bien à Berlin
L'Allemagne reste le pays le mois touché par la crise économique. L'esprit d'épargne des allemands et la prudence des banquiers concernant les crédits ont aidé le pays à survivre ces temps difficiles.
Ceci explique le boom du marché immobilier en Allemagne. Le lieu le plus populaire est bien sûr Berlin, la capital de l'Allemagne. Voici les raisons:
1. Les prix bas
Entre 1994 et 2004 les prix des biens immobiliers ont chutés. Cela est expliqué par l'histoire difficile de l'Allemagne. Division de la ville par le mur, sa réunification douloureuse après la chute du mur. Beaucoup des habitants vendaient leurs biens dont des prix étaient très bas et quittait la ville. Les prix sont tombés jusqu'à 30% et restent jusqu'à aujourd'hui presque au même niveau. Le prix moyen par mètre quarré à Berlin est de 1024 euros, tandis que à Londres il est de 7500 euros/ m?, à Paris 6000 euros/m?. A Berlin on peut acheter un appartement d'une pièce pour 20 000 euros!
Ce n'est donc pas étonnant que Berlin attire de plus en plus d'investisseurs et d'acheteurs.
2. Hausse des prix prévisibles
Population de Belin est actuellement de 3,5 mlns, mais pour les années à venir on attend 5 mlns.
Cela va provoquer la hausse des prix. On suppose que des prix vont doubler. Le pronostique de l'institut Eduard-Pestel dit que jusqu'à 2030 les prix seront 4 fois plus élevés. Il y a plusieurs raisons pour ce pronostique: le boom de construction, le haut revenu des loyers, le déménagement du gouvernement à Berlin, le changement du rôle politique de la ville, le tourisme, la hausse du transport aérien etc.
3. Ville principale en Europe
Berlin est la capitale d'un pays de plus développé d'Europe avec le PIB le plus haut en Union d'Europe, le deuxième pays pour le volume des échanges et un des pays les plus riche d'Europe.
Berlin est une métropole internationale avec un climat bénéfique pour investissements. Berlin se trouve au c?ur de l'Europe. La ville a plus de 770 ans. Elle est la résidence du gouvernement et du parlement, la ville des conférences de tous types, la ville des expositions, des musées, l'endroit parfait pour faire du shopping, le lieux idéal pour des festivals et des carnavals. Par la notation de European Cities§Region of the Future, du magazine fDi dans l'année 2008, Berlin a pris la troisième place, après Paris et Londres.
4. Ville verte
Berlin est considérée comme la capitale la plus verte en Europe. Il y a énormément de parcs, jardins publiques et forets en ville. Réservoirs d'eau occupent environs 7% de la ville, les forets - 18%, les parcs, 12%. Malgré la grande population de la ville, Berlin est une ville aérée avec des rues larges et une grande quantité de parcs et jardins. Grace au bon système des transports publics, il n'y a pas de bouchons dans la ville.
5. Loyauté de la législation allemande vis-à-vis des étrangers.
La législation allemande est très libérale vis-à-vis des étrangers. Ils peuvent acheter des biens sans aucune restriction sur tout le territoire allemand. Le bien peut être enregistré sous un nom juridique ou physique.
6. Le haut revenu de l'investissement des capitaux.
Selon les statistiques, seulement 12% des habitants de Berlin habitent dans leurs propres biens. Les autres louent. Pour l'Allemagne c'est environs 43%. Le revenu annuel d'un bien donné en location est de 4 à 10%. C'est pourquoi la plupart des étrangers considèrent l'achat d'un bien à Berlin comme l'obtention d'un revenu à court terme (mise en location) ou bien d'un revenu à long terme (hausse du revenu du prix de bien).
7. Stabilité de la législation allemande, sureté des investissements.
Le marché des biens allemands est connu comme le marché stable et sûr. L'économie stable et la législation fiable excluent le risque des investissements dans les biens. Les lois qui concernent l'achat et la possession de bien restent inchangées depuis 100 ans. La législation allemande défend les droits de l'acheteur ainsi que ceux du vendeur et excluent la fraude en réduisant le risque à zéro.
8. Accessibilité du financement des banques allemandes.
Actuellement le pourcentage concernant le crédit hypothécaire est de 4 - 5%. Les banques allemandes financent en générale à 50 - 60% du prix du bien. Les banques sont loyales vis-à-vis des étrangers et ne créent pas des obstacles aux étrangers. Dans les conditions de crise mondiale, tout cela fait investissement dans ce pays particulièrement attractifs.
Processus d'établissement d'achat d'une propriété
L'information générale
L'immobilier en Allemagne peut être acheté par la personne physique ou par la personne juridique. Les étrangers ont les mêmes droits que les citoyens allemands, ils peuvent acheter les propriétés privées ou commerciales sans restrictions, y compris les monuments historiques. Pour un achat il ne vous faut que le passeport et l'argent. L'accord de votre époux (se) n'est pas nécessaire. Deux personnes ou plus peuvent être propriétaires, sans lien de parenté nécessaire.
Tous les biens immobiliers en Allemagne sont enregistrés dans le livre foncier (Grundbuch), dans lequel on peut suivre toute l'histoire de l'immobilier, obtenir l'information sur le propriétaire, avoir l'information sur la cave/ le garage, prendre connaissance des endettements éventuels du propriétaire.
Pour la vente d'un bien immobilier le vendeur doit donner au notaire d'état un extrait du livre foncier, à la base duquel on fait le contrat de vente - achat.
Grâce au système précis d'accomplissement d'achat, l'acheteur peut être sûr qu'il achète une propriété libre d'endettement.
Processus d'établissement d'achat d'une propriété
1.) Sélection d'une propriété
Notre agence vous propose un grand choix de propriété en Allemagne. Si vous ne trouvez pas de propriété qui vous intéresse dans notre base de données, notre agence peut chercher une propriété selon critères donnés. Au sujet de ce service vous pouvez lire ici :
Recherche des propriétés à l'aide de critères donnés. Link Поиск объектов недвижимости по заданным критериям http://immobiliya.de/poisk_nedvizhimosti_v_germanii.php
2.) Réservation de la propriété choisie
Pour que nous puissions retirer un objet de la vente et commencer à préparer des documents nécessaires, il faut faire la réservation de la propriété choisie. Pour cela l'acheteur fait un prépaiement, preuve de ses intentions sérieuses.
Une fois qu'un acheteur a effectué un prépaiement, la propriété est réservée pour cet acheteur et n'est plus proposée aux autres clients. Pour les propriétés inférieur à 55 000 euros, la somme prélevée est de ca. 3 900 Euros. Pour les propriétés supérieures à 55 000 euros, la somme est de 7,14% (montant TVA incluse)
Pour une réservation plus rapide, vous pouvez nous envoyer la copie de preuve de paiement reçue par la banque
Après que le prépaiement a été fait, un contrat de réservation entre l'acheteur et notre agence va être fait. La propriété est marquée sur notre site comme objet réservé et n'est plus proposé aux autres clients.
3.) Préparation de contrat achat - vente
Une fois la réservation faite, le notaire d'état reçoit tous les documents concernant cette propriété : un extrait du livre foncier (Grundbuchauszug), procès - verbal de partage de bâtiment (Teilungserkl?rung), contrat de loyer (Mietvertrag) (s'il existe), l'information sur l'acheteur et le vendeur. Le notaire fait un contrat préalable. Notre agence envoie ce contrat à l'acheteur et au vendeur. L'acheteur reçoit un contrat en allemand accompagné de sa traduction française.
4.) Signature du contrat achat - vente
Une fois l'accord sur les conditions de contrat établi, on fixe la date pour la légalisation du contrat avec le notaire.
Pour la légalisation de contrat achat vente, il existe en Allemagne sous les formes suivantes :
1. Deux cotés (l'acheteur et le vendeur) sont présents aux processus de légalisation du contrat.
Le contrat entre tout de suite en vigueur.
2. Le vendeur est présent au processus de légalisation du contrat et l'acheteur est présenté par un mandataire qui a procuration. Dans ce cas le contrat entre en vigueur aussi tout de suite.
3. L'acheteur est présent au processus de légalisation du contrat et le vendeur est présenté par un mandataire qui a procuration. Dans ce cas le contrat entre en vigueur aussi tout de suite.
4. Si l'acheteur ou son mandataire ne peuvent pas être présents lors de la légalisation du contrat, le vendeur et son homme de confiance sont présents chez le notaire comme les représentants des deux cotés. Ie vendeur et son mandataire se retrouvent les représentants sans procuration. Une fois le contrat signé, il est envoyé à l'acheteur ou à son homme de confiance pour qu'il le fasse notarié. A ce moment là, le contrat entre en vigueur. On l'appelle "Nachgenehmigung".
5. Si le vendeur ou son homme de confiance ne peuvent pas être présents au processus de légalisation du contrat l'acheteur et son mandataire sont présents chez le notaire comme les représentants des deux cotés. L'acheteur et son mandataire se retrouvent les représentants sans procuration. Une fois le contrat signé, il est envoyé au vendeur ou à son mandataire pour qu' il le fasse notarié. A ce moment là, le contrat entre en vigueur. On l'appelle "Nachgenehmigung".
6. Le mandataire de l'acheteur et l'homme de confiance du vendeur signent le contrat en même temps chez le même notaire.
7. Le mandataire de l'acheteur signe le contrat dans une ville, et l'homme de confiance du vendeur le signe et le fait notarié dans une autre ville (ou le contraire).
L'acheteur a donc deux possibilités : soit il est présent lui - même au processus de la légalisation du contrat, soit il donne une procuration à son homme de confiance ou à un représentant de notre agence qui signe le contrat en son nom.
Si l'acheteur est présent lui - même durant le processus de légalisation du contrat, et qu' il ne parle pas l'allemand, nous invitons un traducteur juré à faire la traduction simultanée du contrat, lu à haute voix par le notaire.
Si l'acheteur ne veut pas être présent au processus de légalisation du contrat, il fait une procuration soit chez un notaire en Allemagne, soit dans son Pays. Si la procuration n'est pas faite en Allemagne, notre agence envoie à l'acheteur la procuration en français et en allemand. L'acheteur fait une procuration en français chez son notaire, ensuite l'acheteur fait apposer une apostille par le ministère de la Justice, fait traduire la procuration en allemand par un traducteur légalisé. La copie légalisée sera annexée au contrat achat-vente.
En Allemagne, l'original du contrat achat - vente signé par les deux cotés chez le notaire est gardé chez le notaire. L'acheteur et le vendeur reçoivent les copies légalisées.
5. L'ouverture d'un compte géré.
En Allemagne il y a deux possibilités de payer un achat de propriété :
- Paiement au compte géré d'un notaire
- Paiement direct au compte du vendeur
1.) Paiement au compte géré d'un notaire
Cette façon de payer est la plus répandue parmi des acheteurs étrangers de biens immobiliers. Dans ce cas le notaire ouvre un compte géré (Notaranderkonto) auquel on fait tous les paiements. Il n'y a que le notaire qui peut utiliser ce compte.
En moyenne un acheteur a entre 2 et 4 semaines pour payer la propriété et les dépenses complémentaires (service du notaire, impôt sur l'achat d'un bien immobilier (Grunderwerbsteuer), frais de poursuite, obtention d'un extrait du livre foncier, etc.)
Toutes les données de compte gérées sont notées dans le contrat achat - vente.
Le notaire envoie une lettre qui informe l'acheteur sur l'ouverture du compte et lui demande de faire un paiement dans le délai noté.
En ce qui concerne le paiement à la banque, il faut mettre à disposition les documents suivants : le contrat achat-vente en allemand, une lettre du notaire sur l'ouverture d'un compte géré, notification de notre agence sur la nécessité de paiement dans laquelle les données bancaires sont notées.
Après que le paiement au compte géré est fait, le notaire effectue les paiements nécessaires: facture de tribunal d'instance, de service financier etc.
La somme d'achat est payée au vendeur après que des conditions suivantes sont remplies :
- effacement de dettes et de restrictions du livre foncier
- paiement et obtention d'une permission d'affiliation de réunion de propriétaire (si il faut)
- inscription de registration préliminaire en faveur d'acheteur dans le livre foncier (Auflassungsvormerkung)
- paiement d'autres factures
2. Paiement direct au compte du vendeur
Parfois le paiement est directement fait au compte du vendeur. Dans ce cas l'acheteur n'a aucun risque, parce que le paiement ne peut être fait qu'une fois les conditions suivantes remplies :
- effacement de dettes et de restrictions du livre foncier
- paiement et obtention d'une permission d'affiliation de réunion de propriétaire (s'il faut)
- Pré-régistration en faveur de l'acheteur dans le livre foncier (Auflassungsvormerkung)
- paiement d'autres factures
Après que toutes les conditions ont été remplies le notaire fait une lettre notificative (Preisf?lligkeitbescheinigung) dans laquelle il confirme l'accomplissement de toutes les conditions, afin que le paiement au compte du propriétaire puisse être fait.
6.) Transfère de droit de propriété
Selon les conditions du contrat le transfère de droit de propriété se passe, soit le premier jour du mois qui suit le paiement, soit le jour après le payement au compte géré d'un notaire ou le paiement direct au compte du vendeur le jour qui suit le payement.
Les conséquences juridiques de transfère de droit de propriété sont les suivantes : transfère du droit d'utilisation de la propriété, affiliation de réunion de propriétaire. Pour des propriétés louées c'est aussi le transfère de contrat de location, l'obtention de loyer et le paiement de dépenses mensuelles etc.
Après que le transfère de droit de propriété est fait, l'acheteur devient d'abord le propriétaire "économique". C'est-à-dire il peut vivre dans la propriété, changer son intérieur, le louer etc.
Après la régistration finale dans le livre foncier (Grundbucheintragung) l'acheteur devient le propriétaire " juridique ". Le délai dépend de la vitesse de travail du tribunal d'instance (Grundbuchamt) qui travaille avec la propriété concrète.
7.) La régistration finale de droit de propriétaire
Une fois le prix de la propriété et l'impôt pour l'achat d'un immobilier payés, ainsi qu'une attestation de l'absence de dettes reçues, le notaire envoie la demande de la régistration finale au tribunal régional. Le délai dépend de la vitesse de travail du tribunal d'instance (Grundbuchamt) qui travaille avec la propriété concrète.
8.) Obtention d'extrait du livre foncier
Après la registration finale de droit de propriétaire, le propriétaire peut demander au tribunal d'instance l'extrait du livre foncier. (Grundbuchauszug). C'est un document important qui confirme le droit de propriété. Il est nécessaire pour la vente suivante. Pour nos clients, le notaire fait cette demande et envoie le document à l'adresse de notre agence. Nous l'envoyions ensuite au client par la poste.
Calcul et paiement des dépenses pour l'entretien d'un bien immobilier
En Allemagne, ainsi que dans les autres pays, les propriétaires ont des dépenses pour l'entretien d'un bien immobilier. Les étrangers ont les mêmes droits et devoirs comme les citoyens allemands. Les dépenses concernant l'entretien d'un bien immobilier ont les particularités suivantes :
La somme des dépenses pour un bien immobilier (Hausgeld ou Wohngeld) Elle est composée des charges (Nebenkosten), des services d'administration d'un bien (Hausverwaltung) et de la caisse communale (Instandhaltungsrucklage). Cette somme est payée au compte de l'administration de l'immobilier.
1.) Les charges (Nebenkosten) (eau chaude et froide, chauffage etc.) sont payées annuellement selon le tarif. A la fin de l'année on compte des dépenses réelles. Si le locataire dépense plus qu'il ne paye, il doit payer la différence. Si il dépense moins, il perçoit le reste. Dans ce cas, l'année suivante il paiera moins.
C'est pour cette raison, que la somme actuelle n'est pas importante pour une personne qui veut acheter un bien immobilier. Chaque locataire paye seulement ce qu'il dépense. C'est environ 2 Euros pour un mètre carré.
Réservation de la propriété choisie
Pour que nous puissions retirer un objet de la vente et commencer à préparer des documents nécessaires, il faut faire la réservation de la propriété choisie. Pour cela l'acheteur fait un prépaiement, preuve de ses intentions sérieuses.
Une fois qu'un acheteur a effectué un prépaiement, la propriété est réservée pour cet acheteur et n'est plus proposée aux autres clients. Pour les propriétés inférieur à 55 000 euros, la somme prélevée est de ca. 3 900 Euros. Pour les propriétés supérieures à 55 000 euros, la somme est de 7,14% (montant TVA incluse)
Après que le prépaiement a fait, un contrat de réservation entre l'acheteur et notre agence soit fait. Sur notre site la propriété est marquée comme objet réservé et n'est plus proposée aux autres personnes. Ensuite le notaire d'état reçoit tous les documents sur cette propriété : un extrait de livre foncier (Grundbuchauszug), procès - verbal de partage de bâtiment (Teilungserkl?rung), contrat de loyer (Mietvertrag) (s'il existe), l'information sur l'acheteur et le vendeur. Le notaire fait un contrat préalable.
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